三四线楼市“逆”火爆真相?

搜狐焦点绵阳站 2019-08-19 15:18:51
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三四线楼市“逆”火爆真相?

一月一次的国家70城房价指数7月版出炉了。

实在是没啥看的,原因无他。一句话,太平了。以新房住宅销售价格为例,70城中月度房价环比涨幅最大的只涨了1.6%。月度房价环比降幅最大的降了0.3%。只能感叹,好稳的一条直线,好平的一国房价。然而问题是,你信吗?

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那么,70城房价指数,还有参考价值吗?当然有,看每月的指数,关键要三个东西。

第一看趋势,第二看比较,第三看排名

看趋势,通过月度环比指数的正负,看市场的冷热。当城市指数是“正”的时候,市场至少不冰冷。同样,当城市指数是“负”的时候,市场至少不会火爆。看比较。七月郑州环比涨幅0.3%,西安环比涨幅1.4%,虽然这个数据可能和你所亲见的市场价格都不一样,但是至少说明一点,西安的市场一定比郑州要热。当然,这种比较,需要同等级城市相比,郑州比西安,北京比上海,武汉比成都。不等级的城市不必相比,没有意义。看排名。一旦全国排名上榜,就要小心了,至于为什么大家都知道。

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看了本月的结果,我相信,洛阳市主管房地产的领导应该长松了一口。终于下来了。新房数据▼

新房房价环比涨幅终于下来了,虽然和去年同期同比上涨16%,这个数据仍然全国排名前列。但是新房月度涨幅能控制在0.5%,应该在全国也不会进入前十名了。要知道,洛阳房价在一年内已经多次,闯入了全国70城房价月度环比的前十名,并且在6月拿到了第一。洛阳房价月度环比全国排名表(左边一栏是时间,右边一栏是全国排名)

奥运会拿第一是光荣,70城房价指数排行榜拿第一是压力。西安房价连拿了上半年的第一,终于逼出了本地最严调控。苏州房价连拿了几个隐形的第一,今年的市场也必须一调再调。洛阳,你拿了第一,出不出调控呢?不出调控呢?稳房价怎么办,省里怎么想,郑州怎么看,上面和住建部怎么交代。无疑,开封那个放松限售的政策一日游,让洛阳压力有点大。7月,最高中央政治局会议,“坚持房住不炒,不把房地产作为短期刺激手段”,让这个压力更大。那么,出调控呢?市场会不会一下就冷了,库存会不会高起,下半年卖地会不会流拍。这都是问题。

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好了,房价月度环比终于下来,从六月的2.5%,降到了7月0.5%。然而,更为重要的是排名没有靠前,就意味着,暂时没有了必须出台收紧性、降温型调控政策的必要性,洛阳的市场可以再火一阵,洛阳的房价可以再飞一阵。那么洛阳市场真的冷了吗?七月70城房价二手房指数,说了实话。70城二手房指数▼

二手房月度环比1.5%,更为重要的是这个数,全国第一。实际上,从第三方房价数据的对比来看,也符合逻辑推理。

——吉屋网绿色代表新房,新房房价有所低头。不知道是严格执行限价的结果,还是其他的什么原因。但是代表红色的二手房房价,依然向上。谁都知道,二手房房价比新房房价更加能够代表市场情绪,这说明洛阳客户心中认为房价还能涨,还要涨,还会涨。地价不稳——洛阳龙门地王证明,并且河南其他地市地王不断。预期不稳——二手房依旧看涨。二手房价不稳——月度环比涨幅全国排名第一。新房房价能稳吗,能真稳吗,能稳多久呢?

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从2019年5月22日开始,洛阳龙门地王拍出,有无数的洛阳本地粉丝问我两个问题。

第1、 洛阳房价会不会涨。

第2、 洛阳会不会出调控,什么时候出调控。

对于第一个问题,我很肯定。地王带动房价上涨,是一个城市的必然规律,是在上一轮周期中无数城市用事实证明的道理。然而,对于第二个问题,我真是无法做出明确的回答。熟悉我文章的读者,一定会记着我常说的一句话:对于2019年的房价,总的大方向是“一二线限涨不限跌,三四线限跌不限涨”。

对于三四线城市,国家房价的大原则是——允许一定幅度的涨价,防止警惕较大幅度的跌价。稳房价,稳地价,每一级城市的难点是不同的,甚至每个城市的难点不同。北上广深,2019难点是怎么让它不涨,至少是不大涨。对于广大三四线城市,2019难点是让不跌,至少是不大跌。一个目标,多种手段,郑州和洛阳的手段是不同的。

西安房价涨了,必须出调控,因为你是一二线。大连房价涨了,必须出调控,因为你也是一二线。试想,如果郑州房价6月拿了全国涨幅第一名,会不会出调控。一定会,因为你是一二线。然而,洛阳拿了第一就不必出了。这或许就是洛阳地方政府在6月房价涨幅全国第一的基础上,依然不出调控的最大底气。

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洛阳是一个典型的中国楼市的三线城市样本。工业实力不弱,下辖县城较多,市场自成体系,有自己的独立辐射圈,是它的优势。然而,人口开始外流,实体经济不振,贫富差距较大,容易被省会吸血是它劣势。这样的城市,在中国有很多。比如襄阳、秦皇岛、唐山、保定、无锡、徐州、九江、南阳、等等(某媒体公布的三线城市榜单)

其中很大一部分,在今年房价的走势很不错(不是说全涨了,而是很大一部分涨了),在二线静淡,一线更静淡的全国格局中,走出了相当不错的房价上涨曲线。我把2019年的这一波,叫做三四线楼市逆火爆。

每个城市都能举出自己房价走高的理由,这个概念,那个优势。然而,当这个问题,成为一个现象,全国三线楼市无法解释的现象。谁又能解释这个逆火爆的理由呢?洛阳,这个典型三线城市,是否用自己三个月的房价事实,告诉了我们另一个稳地价、稳房价,稳预期的路径。

用地王稳地价,用地价稳预期,当一个城市房价涨幅全国第一,买到都买不到了,谁能想到它下跌呢?这应该是每个今年能够房价逆火爆三四线城市的逻辑和真相。“进攻,是最好的防守”,是德国军事家克劳塞维茨的名言。

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