三四线楼市“逆”火爆真相?

一月一次的国家70城房价指数7月版出炉了。

实在是没啥看的，原因无他。一句话，太平了。以新房住宅销售价格为例，70城中月度房价环比涨幅较大的只涨了1.6%。月度房价环比降幅较大的降了0.3%。只能感叹，好稳的一条直线，好平的一国房价。然而问题是，你信吗？

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那么，70城房价指数，还有参考价值吗？当然有，看每月的指数，关键要三个东西。

排名前列看趋势，第二看比较，第三看排名

看趋势，通过月度环比指数的正负，看市场的冷热。当城市指数是“正”的时候，市场至少不冰冷。同样，当城市指数是“负”的时候，市场至少不会火爆。看比较。七月郑州环比涨幅0.3%，西安环比涨幅1.4%，虽然这个数据可能和你所亲见的市场价格都不一样，但是至少说明一点，西安的市场一定比郑州要热。当然，这种比较，需要同等级城市相比，郑州比西安，北京比上海，武汉比成都。不等级的城市不必相比，没有意义。看排名。一旦全国排名上榜，就要小心了，至于为什么大家都知道。

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看了本月的结果，我相信，洛阳市主管房地产的领导应该长松了一口。终于下来了。新房数据▼

新房房价环比涨幅终于下来了，虽然和去年同期同比上涨16%，这个数据仍然全国排名前列。但是新房月度涨幅能控制在0.5%，应该在全国也不会进入前十名了。要知道，洛阳房价在一年内已经多次，闯入了全国70城房价月度环比的前十名，并且在6月拿到了排名前列。洛阳房价月度环比全国排名表（左边一栏是时间，右边一栏是全国排名）▼

奥运会拿排名前列是光荣，70城房价指数排行榜拿排名前列是压力。西安房价连拿了上半年的排名前列，终于逼出了本地最严调控。苏州房价连拿了几个隐形的排名前列，今年的市场也必须一调再调。洛阳，你拿了排名前列，出不出调控呢？不出调控呢？稳房价怎么办，省里怎么想，郑州怎么看，上面和住建部怎么交代。无疑，开封那个放松限售的政策一日游，让洛阳压力有点大。7月，较高中央政治局会议，“坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激手段”，让这个压力更大。那么，出调控呢？市场会不会一下就冷了，库存会不会高起，下半年卖地会不会流拍。这都是问题。

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好了，房价月度环比终于下来，从六月的2.5%，降到了7月0.5%。然而，更为重要的是排名没有靠前，就意味着，暂时没有了必须出台收紧性、降温型调控政策的必要性，洛阳的市场可以再火一阵，洛阳的房价可以再飞一阵。那么洛阳市场真的冷了吗？七月70城房价二手房指数，说了实话。70城二手房指数▼

二手房月度环比1.5%，更为重要的是这个数，全国排名前列。实际上，从第三方房价数据的对比来看，也符合逻辑推理。

——吉屋网绿色代表新房，新房房价有所低头。不知道是严格执行限价的结果，还是其他的什么原因。但是代表红色的二手房房价，依然向上。谁都知道，二手房房价比新房房价更加能够代表市场情绪，这说明洛阳客户心中认为房价还能涨，还要涨，还会涨。地价不稳——洛阳龙门地王证明，并且河南其他地市地王不断。预期不稳——二手房依旧看涨。二手房价不稳——月度环比涨幅全国排名排名前列。新房房价能稳吗，能真稳吗，能稳多久呢？

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从2019年5月22日开始，洛阳龙门地王拍出，有无数的洛阳本地粉丝问我两个问题。

第1、 洛阳房价会不会涨。

第2、 洛阳会不会出调控，什么时候出调控。

对于排名前列个问题，我很肯定。地王带动房价上涨，是一个城市的必然规律，是在上一轮周期中无数城市用事实证明的道理。然而，对于第二个问题，我真是无法做出明确的回答。熟悉我文章的读者，一定会记着我常说的一句话：对于2019年的房价，总的大方向是“一二线限涨不限跌，三四线限跌不限涨”。

对于三四线城市，国家房价的大原则是——允许一定幅度的涨价，防止警惕较大幅度的跌价。稳房价，稳地价，每一级城市的难点是不同的，甚至每个城市的难点不同。北上广深，2019难点是怎么让它不涨，至少是不大涨。对于广大三四线城市，2019难点是让不跌，至少是不大跌。一个目标，多种手段，郑州和洛阳的手段是不同的。

西安房价涨了，必须出调控，因为你是一二线。大连房价涨了，必须出调控，因为你也是一二线。试想，如果郑州房价6月拿了全国涨幅排名前列名，会不会出调控。一定会，因为你是一二线。然而，洛阳拿了排名前列就不必出了。这或许就是洛阳地方政府在6月房价涨幅全国排名前列的基础上，依然不出调控的较大底气。

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洛阳是一个典型的中国楼市的三线城市样本。工业实力不弱，下辖县城较多，市场自成体系，有自己的独立辐射圈，是它的优势。然而，人口开始外流，实体经济不振，贫富差距较大，容易被省会吸血是它劣势。这样的城市，在中国有很多。比如襄阳、秦皇岛、唐山、保定、无锡、徐州、九江、南阳、等等（某媒体公布的三线城市榜单）

其中很大一部分，在今年房价的走势很不错（不是说全涨了，而是很大一部分涨了），在二线静淡，一线更静淡的全国格局中，走出了相当不错的房价上涨曲线。我把2019年的这一波，叫做三四线楼市逆火爆。

每个城市都能举出自己房价走高的理由，这个概念，那个优势。然而，当这个问题，成为一个现象，全国三线楼市无法解释的现象。谁又能解释这个逆火爆的理由呢？洛阳，这个典型三线城市，是否用自己三个月的房价事实，告诉了我们另一个稳地价、稳房价，稳预期的路径。

用地王稳地价，用地价稳预期，当一个城市房价涨幅全国排名前列，买到都买不到了，谁能想到它下跌呢？这应该是每个今年能够房价逆火爆三四线城市的逻辑和真相。“进攻，是较好的防守”，是德国军事家克劳塞维茨的名言。