今年前7个月近800块土地流拍,楼市要凉?

今年前7个月近800块土地流拍，楼市要凉？其实现在是拿地的较好时机

在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪。低买高卖，这是永恒的投资真谛。比如2008年，全球金融海啸，正当大家都恐慌的时候，万达却一口气开工七个万达广场，在海啸退潮的时候，顺利跻身商业地产王者的地位；恒大在2015年年初上了100多个项目，助攻其成为今日的利润之王……

然而，不止个人购房者喜欢买涨不买跌，很多房企也是这样的。地价高涨时往往抢得不亦乐乎；如今地价趋于合理反而不敢买了。

根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年拿地的项目，其平均利润空间会有所扩大。其中，二线城市的情况又明显要好于一线城市。可以说现在是拿地的较好时机。

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前7个月796宗土地流拍，但恒隆等已开始高价拿地

随着调控的深入，“面包”的价格趋于稳定，“面粉”的价格似乎有点不太乐观。以至于不少人认为，接下来面包的价格也会普遍下降。

7月20日，太原市发布拍卖公告，宣布拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，起拍价130.82亿元。

8月10日，太原市正式举行拍卖，结果这场被坊间称为“史诗级”的土拍，8幅土地全部流拍！

太原土地流拍只是冰山一角。中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-7月，全国土地流拍合计796宗。其中，一线城市流拍13宗，创下2012年以来的新高；二线城市流拍154宗，同比增长200%；三四线城市流拍629宗，同比增长121%！

今年1-7月，房企购置土地均价为4790元/平米，同比增长9.5%，但增速同比下降了17.4个百分点。即便一线城市，也是底价或逼近底价成交，普遍低于两年前。

今天的土储决定明天的规模，这么多土地流拍，是开发商不看好后市了吗？楼市真的要凉凉了吗？非也！有些房企正大肆拿地。

今年5月28日，历时7个多小时的激战，336轮报价，恒隆地产以107.31亿的价格买下位于浙江省杭州市市中心的武林天水单元XC0105-05A地块（百井坊地块），溢价率118.51%，折合楼板价55285元/平方米。且商业面积占比不得低于45%，所有建筑必须自持。这是杭州第三宗总价超过百亿的地块。事实上，这也是恒隆地产距上一次武汉拿下广武商圈地块时隔5年之后排名前列次在内地拿地。

过去二三十年里，恒隆都是经济周期的践行者，一直秉承着“熊市买地”的策略，使得不少投资者给恒隆贴上了“捡便宜”的标签。如此高调拿地，似乎不同于以往。

明源君倒觉得其策略还是一以贯之的。

陈启宗在2014年度的致股东信上写道：

“每当经济下滑，我们负责土地购置的项目开发团队便特别忙碌。当市政府无法售出土地致财政紧绌之际，恒隆便会翩然而至！”

今年7月30日，陈启宗在业绩发布会上表示，香港和内地的“冬天”快来了，对于内地来说现在是买地的好时间。恒隆喜欢没人买地的时候买。现在就是买方市场。

恒隆地产果断出手，只是当下土拍市场的一个缩影。事实上，即便像万科这样扬言要抛弃房地产的房企，拿地的规模却一直位列前三。

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流拍倒逼定价更加理性，现在是拿地的较好时机

对于拿地标准，恒隆有着“铁的原则”：以便宜的价格拿到位置较好、面积较大的土地。陈启宗认为“这样的地块才是真正的‘地王’，如果仅仅是以高价拿地，谁不会做呢？”其对“地王”的定义是：恒隆拿的地都是“地王”。

此次恒隆在杭州拿地，与以往的“地王”有所不同。不少人觉得，恒隆是不是一时冲动。

明源君认为不是。因为港资房企都是吃过暴跌苦头的。俗话说，一朝被蛇咬十年怕井绳。如今，港资房企大都采取租售并举的经营模式，且财务杠杆极低。作为港资企业的恒隆在这个时候毅然出手，必然是看到了机会的。

                                                                            ▲ 香港房价1995~ 2011

首先，没那么多人抢夺，房企拿地时可以更加的从容。

就明源君了解，上规模的房企，对于拿地，基本都有标准的。但之前拍到土地就像中奖，哪还有什么底线，有标准都会被突破——毕竟生存最重要，没有土地就没米下锅。

某房企投资总告诉明源君，本来标准是有的，但是老板一看，参加土拍的房企那么多，有的还弄十几个马甲，最后老板说高价也拿，那也只好拿下，然后就掉进了坑里面。

当前，像太原这种黄金地块，8宗地块竟然有6宗无人报名，就连寸土寸金的上海，也首次出现了市中心宅地流拍的情况，这有助于房企在拿地时更加冷静、客观地分析——投拓人员不用为了完成拿地指标连轴转，仔细测算成本，能盈利才下手拿，不那么着急。

其次，土地流拍倒逼地方政府拍卖土地时定价更理性。

土地流拍，最根本的原因就是价格太贵。

以太原8月份拍卖的8幅地块为例，虽然该地块所处区域优质，且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米，但太原7月的土地成交均价为429.5万元/亩，而此次挂拍的8宗土地均价为1053.6万元/亩！

对于前期已经在太原拿了地的房企来说，拿这块高价地没必要。某房企投资总就对明源君表示，“我们在太原有很多储备项目，本次拍卖的土地价格超出了公司预期，所以就没有参与……”对于前期在太原没项目的房企来说，更没必要冒这个风险，因为很容易变成为别人抬轿子。

土地贵，是因为地方政府不愿意低价卖。而流拍是市场化的逻辑对非市场化土地制度的强力回应，是土地市场回归理性的明显信号。

过去已经有不少例子显示，流拍的土地，一般会降价重新挂拍。

例如，今年3月16日北京国土局新增一块土地招拍挂项目，项目编号京土整储挂(延）[2018]004号。此地块与去年京土整储挂（延）[2017]094号一致，该地块在2017年12月28日无人出价以流拍告终。

此后再上市，该宗地中商品住房要求销售均价不超过32000元/平米，且较高销售单价不得超过33600元/平米，与去年保持一致。但起拍价格由去年的37.24亿元降为30.26亿元，降价约7个小目标，降幅18.74%！最终，这块地于4月接近底价成交。

事实上，2018年下半年开始，南京等一些城市土地价格已经下降了10%甚至30%，城市更好中心地段反而比其他更差地段之前的土地价格低。

最后，也是最重要的，严控下的房地产依然一枝独秀。

根据国家统计局公布的数据，7月规模以上工业增加值同比增6%，略低于预期值6.3%，再度触及去年8月的较低值；7月社会消费品零售总额30734亿元，同比名义增长8.8%，不及前值和预期；5月份，社融增速仅有8.5%，创下15年来新低；1-7月城镇固定资产投资同比增长5.5%，创下19年来的新低……

这些数据显示：消费投资工业依然疲软。但房地产仍旧一枝独秀，而且其反弹还是全方位的！

排名前列，1-7月，全国房地产开发投资同比增长10.2%，明显高于前6个月9.7%的同比增速。

第二，1-7月全国商品房销售面积同比增长4.2%，较前6个月提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，快于上半年的3.2%；商品房销售额增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%，快于上半年的14.8%。宣布放弃放房地产的海南，其城市三亚，7月份甚至再次领涨全国。

第三，前7个月，房地产开发企业土地购置面积同比增长11.3%，增速提高4.1个百分点；土地成交价款增长21.9%，增速提高1.6个百分点。土地流拍的新闻不绝于耳，但是土地市场反而大幅升温。财政部数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

目前，行业对楼市很快会下行的担心更多。但看空市场已经持续十多年了，从来也没有成功过。连当年的空头谢国忠也开始看涨。

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一二线主要靠收并购拿地，中西部土地降价可以考虑

选择比努力更重要。比如，去年底今年初，北京土地流拍，而苏州却再出“地王”。选择去哪里拿地，以怎样的方式拿地，十分重要。

过去几年，大房企每年土储来源的60~70%靠并购。如今地方政府的土地价格仍期待很高，而售价又受到限制，那么房企算不过来帐，必然会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌。何况，不少一二线城市可招拍挂的土地本来就已不多。今后房企土储来源的靠并购有可能占比达90%以上。

此前，市场高涨之时，一二线的收并购也竞争激烈，现在容易了很多。

因为今年以来，很多房企业绩并不差，但股价却下跌了三四成，可以直接买入目标公司的股票获得家上市公司的控制权；

至于非上市、急于落袋为安的中小房企，也有大量的资产可以进行收购，最不济，单一项目的并购机会还是会非常多的。

中指院的数据显示，2018 年上半年，代表房企拿地仍以招拍挂为主，但收并购比例持续增加，并购面积占比已超20%，非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度也有所加强。

对于仍追求规模快速扩张的房企来说，中西部三四线降价后也可考虑。

任泽平认为，研究房地产周期应该从2018年开始，为什么呢？因为十九大之后是个分水岭，我们迎来了一个能充分调动资源的政府。接下来是政策周期，做房地产拿地等涨价的开发逻辑不存在了，你跑得慢了，真有可能陷到某个城市里面去。哪去哪里拿地？优选是中西部省会，因为这个地方是有形的手和无形的首作用交叉的地方。市场力量让人口回流，产业西进，政府力量在均衡发展，扶植中西部城市。其次是东部二三线城市，但是要把握好节奏和政策。

经过高涨之后，看空三四线城市的声音多了起来，但其依然备受瞩目。

莫斌就在中期业绩发布会上表示，仍坚持三四线是公司主战场，但相对会均衡布局一二三四线，所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本的。当然，会在投资策略上作出调整，拿地的时候会更加精准，每一块土地更加慎重，怎么样做一个成一个，按照这种目标去实施。

事实上，今年全国土地出让收入大涨，主要源于三四线城市卖地行情向好。这也很好理解，对于面临规模化转型的房企来说，大规模购置土地是必须，可是一二线城市土地资源有限，所以向中西部扩张，并向三四线下沉就成为了必然的趋势。何况随着流拍的增多，价格也会下降的。

中国指数研究院发布房企半年报显示中西部城市群成拿地“网红”，并且重心进一步向三四线城市下沉。数据显示，2018 年1~5 月，代表房企拿地面积同比增长40.6%，拿地热情不减，但拿地金额同比下降2.1%，拿地成本下降30.4%。主要就是因为房企在一三四线城市拿地较多。

一向强调逆周期拿地的旭辉，2018年上半年旭辉在土地市场上相当活跃，共新增67个新项目，新进入了14个城市，新增土储总建面约为869万平方米，达到2017年全年新增土地储备面积的66%。

上半年，旭辉新增土地平均楼板价约为6099元/平米，同比下降25.7%，主要是由于旭辉加大了三四线城市的拿地比例，同时缩减了一线城市的拿地比例——上半年，旭辉三四线城市新增土储建面占比由15%大飙升至50%，一线城市新增土储建面占比则从2017年的4%下降到不足2%，类似旭辉这种“减一线，稳二线，增强三线”的策略，大大降低了一二线城市限价对于公司销售业绩的影响。

明源君注意到，今年上半年旭辉90%的新增土地是通过招拍挂方式获取的。这主要是因为它加大了在三四线城市拿地的力度。

（作者：明源地产研究院执行主编  艾振强）

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