绵阳新房市场调研纪要

搜狐焦点绵阳站 2018-08-30 09:15:10
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作为四川省内第二大城市的绵阳市,位置上,市区南距成都98公里,东距重庆300多公里,北距西安700公里,与广元市、南充市、遂宁市、德阳市、阿坝羌族自治州和甘肃省陇南市文县接壤;下辖3区(涪城区、游仙区、安州区)、5县(三台县、盐亭县、梓潼县、平武县和北川羌族自治县)、1县级市(江油市)

市场综述

房价倍涨后购买力透支,市场显著降温,年内供应量大

作为四川省内第二大城市的绵阳市,位置上,市区南距成都98公里,东距重庆300多公里,北距西安700公里,与广元市、南充市、遂宁市、德阳市、阿坝羌族自治州和甘肃省陇南市文县接壤;下辖3区(涪城区、游仙区、安州区)、5县(三台县、盐亭县、梓潼县、平武县和北川羌族自治县)、1县级市(江油市);到2017年末,全市总户数206.94万户,户籍人口536.82万人,常住人口483.56万人,常住人口城镇化率51.01%。城市建成区面积139.1平方公里,城区常住人口132.8万。产业而言,绵阳是国务院批准建设的中国唯一的科技城,重要的国防科研和电子工业生产基地,有国家级科研院所18家,高等院校14所,有大中型骨干企业72家、上市挂牌企业30家、科技型中小企业10252家;收入水平,2017年,全市城镇居民人均可支配收入31822元,增长8.2%,总量比全省平均水平高1095元;农村居民人均可支配收入14752元,增长9.2%,总量比全省平均水平高2525元。

基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响,2017年,绵阳市商品房销售面积达到554.85万平方米,同比增长40.8%,而在2012-2016年间基本维持在每年330万平方米左右。 

因其与成都距离较近的地缘优势,较早受到市场热度辐射,2017年上半年开始,绵阳房地产市场开始火热,但由于前期开发不足和供应较少,房价迅速从5000元/平方米左右一路大涨至9000元/平方米左右,不足一年间房价实现倍增。当前,与川渝其他同类三线城市如资阳、德阳等一样整体依旧火热,但房价翻倍后客户购买力显著透支,市场明显降温,但低价跑量的刚需项目仍可以做到开盘日光。市场客群主要是本地存量需求和外出务工族的返乡置业投资需求,普遍对精装产品接受度低,基于总价(首付和月供能力)考量,总价高于100万元以上产品去化寥寥,毛坯产品更受关注。从年内潜在供应量来看,经济开发区(城市东南方向,地势平坦)未来供应非常大,年内约有10余新盘上市。恒大、东原、中梁、万达等排名前列房企进驻,个别项目如中梁壹号院为了“抢跑”,最高可有6个点的折扣优惠,但房企仍一致看好市场前景,信心满满在于地价推动和地方财政。

                                                                                       01

信贷政策:无限制政策,首套首付30%,利率上浮、放款周期长

目前绵阳房地产市场暂无限制措施,也没有限价措施,政策环境较为宽松。信贷政策上,认贷不认房,首套房首付30%,利率基准上浮15%,二套房首付50%,利率基准上浮20%~25%,但银行放款周期普遍较长,达到两至三个月。

                                                                                       02

需求结构:本地客群占比大,返乡投资客多,承受力在总价100万元以下

从客户来源地看,绵阳市城区本地客群占比大,约40%左右,30%是绵阳周边各县的购房者,其余30%左右则是四川省内以及外省购房者。

从购房动机上来看,除了城乡刚需和改善自住需求外,绵阳外出务工返乡置业投资者居多,尤其是每年春节期间成交量会明显上涨。四川省内客群多为成都限购政策出台后被挤压出成都市场的购房者。外省客群大多来自甘肃省,多为投奔绵阳中学优质教育资源而来的教育投资购房。

从产品需求结构来看,户型集中在80~120平方米,占比达到60%~70%。产品总价天花板在100万元左右,且客群对精装房普遍接受度较低,去化有显著影响。

                                                                                        03

库存供应:年内仍有10余新盘,未来土地供应也不容小觑

当前,绵阳市商品住房库存量较大,而且年内将新增大量供应,新开楼盘将达到10余个,这决定了今年全年的整体的供应量会比去年显著增加。

对于未来潜在供应而言,绵阳市场棚改动作力度和规模很小,旧城改造比较困难。2018年,绵阳土地市场有所降温,导向仍以土地财政为主,市内和经开区大量可供应的闲置土地预计将陆续上市形成供应。

                                                                                         04

市场预判:未来供应大,支付力难支撑房价,成都政策放松则需求流失

目前来看,绵阳有大量闲置土地,库存充足。随着待售项目加快推案节奏,叠加近一年内出让地块陆续开发销售,未来供应相对充足。而由于地价上升推动的房价不断上升,并不断强化预期,而房价相对人均月收入仅为3000元-5000元的购买力而言,逐渐将无法支撑房价的持续上涨,去化放缓并回归常态也将很快临近。

另一方面,受制于成都当前政策控制严格,甚至限价因素,导致绵阳房价与成都房价价差并不非常显著,而且从长远看,现阶段包括未来依然是从战略上举全省之力发展成都,绵阳的城市发展进度较慢,一旦成都楼市政策放松,势必仍将吸附大量绵阳市民去成都买房,目前看来市场逐渐趋于平稳,长期则需求不足。

6500元/平方米

涪城青义镇龙溪村三社 查看地图

暂无 70年

暂无 全部户型

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典型项目一:融创九阙府

板块:绵阳/涪城区/龙溪村村委会附近

总建面积:124182.71 ㎡

售楼部开放:预计2018年9月

装修状况:毛坯

物业类型:普通住宅

项目情况:绵阳融创九厥府位于涪城区青义镇龙溪村,由绵阳隆盛地产开发。项目规划为多层住宅,由13栋总高9层的建筑与1栋总高2层的建筑组成。融创九厥府总占地59122.56㎡,总建面124182.71㎡,容积率为1.61。

7300元/平方米

科创园区科创园区园艺街20号 查看地图

暂无 70年

三居 四居 |99-129 m² 全部户型

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普通住宅 板楼 小高层 公园地产 名企盘

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典型项目二:中梁御府

板块:绵阳/科创园区区/交警二大队附近

总建面积:124182.71 ㎡

售楼部开盘:2018年8月18日

装修状况:毛坯

物业类型:普通住宅

项目情况:绵阳中梁御府位于科创园区园艺街20号,由四川富茂置业开发。项目规划为小高层住宅,由2栋总高10层的建筑与3栋总高11层的建筑组成。总占地20005.72㎡,总建面52445.16㎡,容积率为2.0。

11500元/平方米

经开区经开区城南路与红桥路交汇处 查看地图

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三居 四居 |92-128 m² 全部户型

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普通住宅 板塔结合 高层 名企盘

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典型项目三:恒大·翡翠龙庭

板块:绵阳/经开区/绵州大道北段与城南路交汇处

总建面积:205447㎡

交房日期:2020年

开盘日期:2018年9月2日

装修状况:精装

物业类型:普通住宅,住宅底商

项目情况:该项目是恒大地产在经济开发区的第二个项目,目前处于诚意登记冲刺阶段。项目容积率约3.0,由12栋楼组成,约1765户,2梯4/5户,户型面积为91~127平方米,均价预计12000元/平方米。9月2日开盘6栋楼共800余套。

8400元/平方米

经开区绵州大道与三江大道交汇处(万人居民点斜对面) 查看地图

暂无 70年

三居 四居 |88-127 m² 全部户型

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普通住宅 塔楼 高层 小户型 名企盘

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典型项目四:万达观澜

板块:绵阳/经开区/绵州大道与三江大道交汇处

总建面积:235409㎡

交房日期:2020年

最近开盘:2018年8月

装修状况:毛坯

物业类型:普通住宅

项目情况:该项目是绵阳市第二座万达广场,相比传统市中心的万达广场,经开区的CBD万达广场更是一个大型的城市综合体,由分为三期开发的住宅,数栋商办公寓,高星级酒店、万达广场和散售商铺(金街)组成。其中当期在售住宅为二期,一期已交付入住,二期也尾盘销售,三期规划未定。其中二期容积率约3.9,由4栋楼组成,约1833户,主打89-128平米三房,均价8300-8700元/平方米左右。商办公寓为40-90平方米户型产品,均价约7000元/平方米左右。

9500元/平方米

游仙小枧湿地公园旁 查看地图

暂无 70年

三居 四居 |122-142 m² 全部户型

400-032-4608 转 377880
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典型项目五:领地蘭台府

板块:绵阳/游仙区/小枧湿地公园

总建面积:98468㎡

交房日期:2020年

预计开盘:2018年9月

装修状况:毛坯

物业类型:普通住宅

项目情况:领地蘭台府是由领地集团股份有限公司投资,绵阳嘉瑞诚房地产开发有限公司开发的新中式纯洋房项目,该项目位于绵阳市游仙区小枧湿地公园旁,项目总占地面积26140.4㎡,建筑面积98468㎡,已于8月18日正式启动首批次验资落位,推出A1户型122㎡三房双卫和B1户型142㎡四房双卫。

部分摘自:克而瑞地产研究

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