最近都在聊的“住房租赁”是个啥,对绵阳楼市又有多少影响?

导言：近日，“住房租赁”成了当下楼市的讨论热点，稍早有广州发布租售同权，近者成都等十余个城市也开始了住房租赁的试点，意味着全面开启了发展住房租赁产业的大门，鼓励“租房居住”作为生活的新模式。

每当有新的政策发布的时候，都会引起大量的讨论，近段时间这个应该非住房租赁莫属了，那么住房租赁具体是一些什么样的措施，为何会发展住房租赁，对三线城市的绵阳有什么样的影响？

首先看看国家为什么要发展租赁市场。

当下，国内几个大城市几乎都处于人口净流入的状态，但与此同时，大城市土地供应紧张，增量有限，供不应求的情况下，直接导致了高房价的问题长期存在，且难有根本的解决办法。发展租赁，可以让那些暂时不具备购房能力及资格的人口，能够解决居住的问题，这对稳定社会，聚集人才都起着正面的作用。

而另一方面自然是当前的房价泡沫高企。衡量房价泡沫有一个通行的指标——租售比，即每平米的月租金和每平米房价之间的比例。按国际标准，运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。但一二线城市当下的租售比远远超出了这个概念，那么将买房的需求往租房方面迁移，调整需求一端，降低进入的资金幅度，这对保持长久稳定的发展是必要的。

再来看看这次政策的一些亮点。

将租房的配套权益向购房居住靠拢，也就是租购同权，是这次改革的重点。将相关配套资源如公共医疗，教育配套等向租房迁移，如广州发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

成都日前通过的《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案（送审稿）》中也提出，要引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

还有一个亮点，就是鼓励专业选手开租赁公司。

当下的房产租赁市场主要是个人出租、中介公司代个人出租为主，专业化的租赁企业并不多。政策鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。如北京上海等地近来拍卖的土地100%自持，成都试点方案中提出的“市属国有住房租赁公司将新组建或依托现有国有企业组建，主要开展租赁住房、人才公寓的建设和运营 ”等。

住房租赁对绵阳有什么影响，新政会在绵阳落地么？

长期来看肯定是会的。尚且不论现在绵阳房价是不是有泡沫、有多少人会从住房转向租房，单纯从租赁市场的规范度、完善度来看，也会逐渐进入一个规范发展的时期。

绵阳目前的租赁市场发展较为缓慢，从日常接触的中介公司来看，都少有专业从事租赁业务的公司或经纪人，主要以买卖交易为主，租赁服务为辅的模式。

而大量个人房东提供的服务也是很不稳定的：租金变化随意、契约精神缺失，所以租客普遍没有安全感。

可以预测的是，绵阳未来一定会参考当下流行于北上广深的长租公寓，专业公司化、规模化运营，用户体验大大提升。

同时，绵阳市常驻人口目前已突破120万，据规划局的较新的《绵阳市城市总体规划(2010-2020)》显示，2015年，绵阳市中心城区城市建设用地达到125平方公里，城市常住人口达到120万人；2020年，绵阳市中心城区城市建设用地150平方公里，城市常住人口150万人。

但绵阳租赁市场真正成熟还为时尚早。

7月20日,住建部等9部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市上是加快发展住房租赁市场的通知》。注意，是人口净流入的大中城市。因为只有人人大量流入，才会有大量租赁需求。

绵阳算不算人口净流入呢？肯定算。近年绵阳加快幸福美丽绵阳建设，城市版图不断扩大，短短两年间，城市人口从2015的124万到2017年132万，不得不说增长迅猛。

但与一二线城市相比，绵阳人口净流入值仍然不值一提。以成都为例，仅2015年，净流入口人就达244.38万人，净流入率20.98%，这在全国净流入口人城市中仅位列第9位。抛开绵阳将安县并入主城区的因素，人口增长实际上非常缓慢。

 其次，绵阳的租赁回报率太低，。我们以富乐路商圈大都会为例，12年富临大都会热销期，住宅均价达6500以上，一套80平米两室户型总价约52万。小编查了下大都会较新的出租价格，中装两室月租金约1600元，年租金不到2万元。以此计算，房产出租年回报率3.6%，几乎与目前存银行的回报相差无几，这还是没有计算装修成本的前提下。

就目前来看，住房租赁的相关法律法规仍需完善，市场需要时间培养，另外如租赁权益能否得到保障？企业能否主动进场等问题还需要得到解决，这些都需要一定的时间。绵阳作为一个三线城市，一方面往往都是等到政策在一二线城市已经施行，并且得到验证之后才会推广普及；而另一方面，就当前绵阳本身的房地产市场来说，房价还比较平稳，整体的购房需求尚能得到基本的满足，对租赁市场的需求程度还比不上一二线城市。

因此，在当下这个阶段，住宅租赁的相关试点对刚需买不买房影响不大，而对有资产配置这方面需求的购房者，未来几年的时间倒是值得观望。当然了对于像淘先生这样买不起房的刚需，现在当一个吃瓜群众就好了。