深圳史诗级土拍之后的那些事

6月24日，久未供地的深圳今年首次出让住宅用地，总出让面积达17.03万平方米，是深圳有史以来宅地规模较大的一次土拍，吸引了超80家房企参与此次土拍，光是保证金就达到1100亿，创下深圳历史纪录，可谓是“史诗级盛宴”。

房企表现也十分亮眼，5幅宅地均达到较高土拍限价，成交总价达223.84亿元，如果不是因为配建人才房的限制，必定超过4月23日的228亿的武汉土拍，成为2019年城市单日成交金额较高。对于本次土拍，我的看法主要有以下几点：

01

本轮“面粉”均已接近“面包”价， 拿到的说不定比拿不到的压力更大

近年来深圳土地出让多以商办、工业用地为主，本次大手笔出让5宗宅地实属罕见，土拍价格也真真切切地体现了“稀为贵”的市场规律。与周边在售项目对比，5块宅地地价房价比均高于0.8，“面粉”价格均已接近当前的“面包”价格。其中实际楼板价达到6.44万元/平方米龙华地块，更是已经和周边6.5万元/平方米的新房均价打平。

面对如此高昂的土地成交价格，对于有心无力、资金实力不足的企业来说，想来拿不到是难受的；但如果拿到了可能心里更难受， 0.8以上的地价房价比，账又该如何算平？

02

无论是胜者还是争夺者，大多有国资背景

在房企融资渠道再度收紧的情况下，面对如此高昂的拿地成本，土拍激战到最后的大多都是有国资背景的大型房企、或有地域优势的本土品牌房企。以本轮土拍体量较大光明区151号宅地为例，起先是招商、华润打开战局，中海后一步加入，进而演变为中海和华润的“举牌战”，最终由中海以42330平方米的配建面积（合计）竞得这块土地。

而本轮土拍交易额较高的龙华区宅地竞争更加激烈，中海本对这块宅地志在必得，但龙光拿地的价格预期更高，最终龙光的配建报价胜过中海一筹，夺得了这块土地，而2.26万平方米的人才房配建报价，也是本轮土拍中较高的。

03

深圳人口持续快速增长， 保障房地产需求持续旺盛

优异的需求支撑是深圳楼市的较大“底气”。2018年末深圳常住人口达1302.66万人，较上年末增加49.83万人，与控制人口规模的北京、上海不同，深圳城市常住人口仍在持续高速增长，为房地产市场持续带来大量的新增住房需求。

04

宅地长期供给不足，推高土地稀缺性

目前深圳商品住宅去化周期已经降至10.9个月，按照自然资源部要求也属于需要增加供地的范畴。但深圳宅地供应已经连续5个月断供，住宅土地供应严重不求。2019年只在1月份成交了1幅商办用地。本次深圳土地开闸供应，也是为了响应自然资源部增加土地供应的号召，增加有效供应，缓解商品住宅市场的供求矛盾。

05

房企在深圳拿地不仅仅意味着土储增长

房企在深圳拿地固然成本很高，现状盈利空间受限，但在庞大的高收入群体需求基数支撑下，长期交易走势和盈利预期依然值得看好。并且就企业角度而言，在一线城市拿地不仅仅意味着土地储备的增长，更是对于企业的战略布局、品牌建设有着更深层次的意义。

06

深圳供求格局不会实质性改变，成交规模不会发生天翻地覆的变化

近年来深圳居住需求持续增长，但受到房价和居民收入增长限制，住宅市场交易规模波动一直不大，年成交量一直稳定在700万平方米左右。虽然深圳主管部门一再表示要增加土地供应，但是在严厉的房价管控下，一方面高价地块的入市节奏不会太快，另一方面即便入市销售，对于解决首置首改供给不足的问题的作用也极为有限。

07

保障性住房供给会对局部板块造成较大影响

深圳土拍单限双竞意图，是为了增加人才租赁住房等保障性质的住房供给，为新增常住人口提供更多的住房保障，从而保障城市的人才竞争力。就本次土拍情况来看，在这一土拍模式下，超过四分之一的住宅建面都会用于建设“人才房”等保障性质的住房。一旦这些保障性住宅的入市租赁，势必会分流相当一部分居住需求，对所在板块的住房租赁乃至销售产生比较大的影响。

展望

土地供应力度将持续加大，

但高压调控背景下投资拿地还需谨慎

对于接下来的土地供应，就深圳规土局表态来看，下半年还会保持较强的供地力度。但对于深圳而言，由于目前宅地供应远远不能满足目前的住房需求，因此增加土地供应的结果，只能是迎来下半年土地成交量与地价的双双高位运行。

在目前的供地方案下，一方面，未来深圳导入人才可获得更多的廉价租赁住房供给，但另一方面，销售型商品住宅的拿地成本将加速攀高，房价势必面临更强的成本侧上涨压力。不过在中央“三稳”的调控目标管控下，深圳房价应当还是会以稳为主，严厉的价格管控仍旧会持续较长的一段时间。

因此对于有意于在深圳拿地的房企而言，虽然土地的长期回报率值得看好，但也应当量力而为，尤其是在融资渠道再度收紧的大环境下，还是先行做好现金流风险评估为宜。

另外由于近期楼市热度回升，成交表现亮眼。

5月份商品住宅成交量高达52万平方米，创下2016年3月以来的新高。

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