近期楼市的风向标,预示了怎样的未来?

失踪人口回归，感谢大家等待。

说说近期的市场，最近，出现了好几个完全相反的楼市风向标，“珠海限购松绑”，“苏州调控加码”，这几个完全相反的风向标一出，让很多人对未来的走向瞬间没了判断。

今年楼市到底是要放松还是要收紧？

对于这个问题，我们先来看看最近这些个风向标是怎么回事儿，再来判断下未来的走势到底是涨还是跌。

多军风向标1：限购松绑

珠海限购放松这个消息已经在朋友圈中刷屏了，多军拿这个消息暗示新一轮宽松即将到来。

那么新一轮宽松到底会不会来？

答案是肯定的，肯定不会来。

当然，不会来的主要是指政策层面上的宽松，至于经济上的适当宽松，楼市其实早已春江水暖鸭先知。

我们往下看便知。

多军风向标2：房地产投资增速创5年来新高。

这是什么意思呢？简单点说就是开发商正在拼了命的拿地，扫货。

为什么开发商年后这3个月突然开始加速投资了？因为市场上的钱突然就多了，钱好借了，春江水暖了。

对你没看错，在我们纠结楼市会不会冰封，近期要不要买房，要不要先租房，甚至要不要退房的时候，开发商正在拼命的拿地盖楼。

不要觉得这跟我们没有关系，开发商的钱很多都是找银行借的，都是各个渠道融来的，负债率高是共性，借钱拿地，拿完地借钱盖房，盖完房谁来买单？

结果不言而喻。

看到这里，你是不是突然有点危机感，开发商都全力开动了，我们却还在后知后觉。

当然，仅凭多军观点判断市场是片面的，我们再来看看空头们的风向标。

空头风向标：①苏州长效调控机制出炉；②多地房贷利率上调；③官媒发声稳定楼市；

首先是苏州由于房价上涨过快，引发主管部门反弹，制定了新方案，并且曝光了年涨价不得超过5%的目标。

会议称，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。与此同时，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，并上报住建部，长效调控机制实施后阶段调措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

注意这个词儿，考核指标，这个考核指标到底是什么呢？

大概率是5%这个限度，而且这很有可能演变成全国的标杆尺度，上涨超过5%的城市会面临加码调控。

这是政策端，再来看货币端。

伴随着苏州调控政策的收紧，全国多个城市的利率也出现了再次上浮，这也是一个重要信号。

如南京，合肥、南宁、青岛、蚌埠等地均出现房贷利率上调迹象，之前的5连降也宣告结束。

此前，多数热点城市已经将首套房贷款利率从原来的上浮10%下调到了上浮5%，二套房上浮20%下调到了10%。

如今，房贷利率再次恢复上行趋势。

以南京为例，近日南京多家银行（如中信、建行、浦发、北京银行、杭州银行等）接到紧急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随之上涨，上浮较高20%。

大家如果经常看我文章，应该都知道短期看货币这句话（出自任泽平），年后信贷政策由紧到松再到紧，多少也能看出当下的形式变化。

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不仅是老百姓的房贷收紧了，开发商的信贷也不再像年初那么宽松，近日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求：商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

大家想必对去年底今年初的几轮定向降准有所了解，在降准时非常明确的规定了“水”的目标人群不是房地产，但从最近这个通知就会发现，房地产果然还是当下国内较大的洼地，不论怎么严防死守，依然优质呈现水往低处流的物理属性。

根据媒体报道，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就高达32张。

这也解释了为什么最近三个月全国地王猛增的这一现象，经过这一轮融资整治，下半年应该会好很多。

最后再说说预期端，24号人日海外版再次给楼市打了一剂定心针，表示：“因城施策”绝不是“因城放松”。

这种定调级别的新闻很少出，但是每出一次对预期的影响都很大。

以上就是近期空头的三大风向标。

那么问题来了，多空好像都很有道理，到底哪边更胜一筹，未来楼市行情到底会怎么走？

其实，我们只要把上面这些风向标串起来，就能一探究竟。

①今年初经济承压，定向降准中小微，激活实体经济。

②货币相对去年偏宽松，银行手里的钱多了，房贷利率呈下降趋势。

③利率短期影响市场及预期，部分城市节后出现小阳春。

④开发商贷款相对容易，加上部分融资渠道违规操作，于是部分资金流入房地产，表现极为开发商开始疯狂拿地投资，地王频出，投资增速创5年新高。

⑤多方利好影响之下，部分城市房地产市场出现回暖甚至过热迹象，如苏，于是进行调控。部分城市由于调控过于严格，利好之下也没有起色，担心长期对于产业及人才吸引人口流入不利，于是适当放宽，如珠。

⑥在明显看到以上趋势后，多个看不见的手开始行动给市场降温，信贷端-部分热点城市提升利率，政策端-住建部4月以来持续点名，预期端-党媒直接定调发声。

这半年时间展现出来的变化，差不多能说明一些问题。

而且就目前的趋势来看，资金传导链已经部分下沉到开发商手里了，在经过几个月的传导就会到真正的市场手里，差不多是今年底明年初。

目前不太有动静的一二线市场预计会有所起色，但是不要幻想有大幅度的波动，目前国内市场管控力依然非常强，波动大概率会在一个区间的范围内。

注意，未来这段时间，判断区间也是一件非常重要的事儿。

比如说4月份被点名的四个城市，佛山、苏州、大连和南宁，还有前不久被点名的呼和浩特、贵阳、丹东等几个城市，他们的区间就非常有限了，而根据他们近期的涨幅情况，也可以做一个大致的分析判断。

对于价格的区间来说，0.8%，5%，10%，可能会是三道坎。

尤其是对于像苏州这样上半年已经把全年区间透支的城市，下半年基本上不会有什么机会了，目前国内依然是政策市，不要幻想自己环境好就业优人才多收入高所以市场还会继续上行，胳膊拧不过大腿。

但是对于某些好几年没变化的一二线城市来说，今年的区间已经出现，上半年如果没有消耗的话，大概率会在下半年用掉。

对于三四线来说，管控和区间都明显要比一二线更为宽松，看似短期机会要多一些，但是从中长期角度来看，依然不看好，看看近期地王大多出现在哪里就知道了，大多都回归到一二线，最多下沉到强三线为止，开发商都在用脚投票。

最后说说北京这个一线风向标，几个小风向大家琢磨一下。

①北五环孙河地王重现，楼面价6.9，是城区2年来排名前列不限价商品房，且楼面价高于周边限竞房售价，面粉开始比面包贵了。

②近期供应的5个住宅地块，只有一个限价，限竞房比例出现了明显的变化。

③豪宅市场突破10万擦边球，两个11万+项目直接取证入市，从限竞到高端市场都开始有了连锁反应。

在此先做个提醒，可以买，但是要量力而行，不要加过高杠杆，谨记房子是用来住的。

而对于刚需的朋友们来说，理性判断，合理挖笋没问题，但盲目等待大幅下跌也不太可取。

套用一句最近的流行语来说就是

房子有时候除了用来住，还能防止你被时代抛弃。

尤其是当工作N年，年薪XXX万，被裁只用了10分钟的时候。

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