你千万要注意的5件事,这样买房是不对的!

绵阳楼市发布 2018-11-09 08:00:22
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很多人把买房说成炒房。 不光是房圈外的人这么说,圈内的朋友,甚至于房产大V也有这样理解的。好像闭着眼睛买了房子,啥也不干,就能赚钱似得。又或者快进快出,低买高卖,马上就能直接暴富。

很多人把买房说成炒房。

不光是房圈外的人这么说,圈内的朋友,甚至于房产大V也有这样理解的。好像闭着眼睛买了房子,啥也不干,就能赚钱似得。又或者快进快出,低买高卖,马上就能直接暴富。

这未免也太小看买房这件事了。

把买这件事说成炒,本身就是理解不正。

大部分买房人都是真心诚意要买下房子自住的,另外也有一些朋友买下房产作为资产配置,当做家庭财富的安全垫,还有一些达人的确持有了很多套,获得财富的暴击。

但不管是哪一种,买房都不是一件容易的事情。

能买到理想房子,获得超额收益的买房人,都是经历过跪房东、跪开发商、跪银行的。刮风下雨,看房无数,借钱贷款,辛苦装修,为的就是住的更好一些,买的更便宜一些。

刻苦修炼,提高技能,用认知差赚到,把这件事说成是和炒股、炒币投机一样,这个我们不能接受的。

但凡买过房的,都会知道买房的不易,和买房路上那些坑。让你吃亏的坑从来都是不少的,但以往都是牛市,就算买错了,全国房产的大旺依然可以让你从容。

可是事情一直在变化,这一轮牛市已经逐渐转淡,如果你再这么无脑买买买的话,一旦掉进大坑就麻烦了。

这一年来,我接触了无数的粉丝,也组建了团队,认识了不少资深买房人。得到较大的好处就是我们每周都能见到有买房需求的粉丝,知道大家的真实想法。我们看到了不少成功人士,每一步节奏踏的很准,获利良多;更多的是留下遗憾,交易过程不那么优质的朋友们。

见的多了,自然留下不少教训。如果要把这些教训写出来,10篇文章都写不完。今天我们就结合当下的形势,和大家容易犯的错误,写几条值得大家注意的事项。

01   长期看好,短期风控

首先,我要先声明,我不是房产空头,我坚定看好房产长期走势,也在《房产下一轮大涨何时到来?重磅干货分享》这篇文章里乐观估计过未来十年、二十年里,一、二线城市的房产向上还能有巨大空间。不仅是看多,我也身体力行做多,把全部身家性命都压在房产中,其他资产我配置的很少,仅仅是满足日常流动性需求。未来很多年,只要行情适当,我会争取每年至少买一套大城市房产,用脚投票,支持大国崛起。

不光是我,我身边的团队,认识的买房达人,也都是这么认可房产的。在专业人士眼里,其实早已看穿了房产易涨难跌的底层逻辑:房子下面的土地,就是国家的背书;叠加在房子里的信贷按揭,就是银行纳的投名状。一荣俱荣,一损俱损。不管是稳增长还是保就业,全球没有任何一个大经济体可以离开房地产的支持。

不过长期看好,不代表短期没有风险。房产是有牛市和静淡市周期的,真遇到了静淡市,房价也会回撤和成交也会低迷的。房产虽然涨幅好,但问题是流动性比较差,遇到了静淡市,卖出时间会很长,你要确保你的资金充足过冬。

所以我从2017年下半年就开始呼吁粉丝,注意控制风险。

坚决不能买的房子有:

小产权房

商住公寓

人口流出的三、四线城市房产

旅游城市地产

上面这些房子历来都是坑,只不过这一轮大牛市让大家人心浮动,认不清现实,所以单独拎出来再强调下。

谨慎购买,至少9折才能买入的房子:

前期涨幅较大(一倍以上)的二线城市房产

新增供应较大(新房成交量高于或者持平二手房)的二线城市房产

所在城市总价较高的房产,一线城市总价1600万以上,强二线(如南京、杭州)800万以上,弱二线(如重庆)400万以上

上面这些都是不错的好房子,只不过静淡市下,优先保证流动性,除非有折扣笋度作为安全性,否则也不适合建仓。

现在网上谣言满天飞,不停有传闻说有买房人爆仓。我这里要辟谣,我也算是消息灵通人士,至少在我的朋友里没有这样的事情发生。事实上,从没有买房人因为房价回撤而挂掉,不过是有一些朋友前面买了很多套,静淡市现金流撑不住,而抛售房产的。即便是这样,他们损失的也是牛市里的利润,而没有亏损到本金。

每一轮市场回撤都是较好的建仓时机,这个机会离我们越来越近,耐心等待。

02   不要为了买而买

我每一篇文章发出去之后,都能在评论区里接到不少问题,最主流的问题就是XX能不能买,何时买。经常遇到的情况是,苏州的某个粉丝,问成都能不能买;又或者西安的朋友,来问重庆能不能入。给我感觉,大家真的是被这一轮牛市逼急了,不管怎么样都要来一套,较好弄个二、三套。

可问题是现在已经不是2015、16年牛市正当红、较旺的时候,我的建议是现在的买入应该考虑下实际用途了。

从强到弱,我把需求排了下顺序:

自己自住

老人自住

首套投资

二套及以上投资

如果你买下的房子是自住,包括学区、就医、度假使用的,那这个房子至少还是有消费用途,那这个房子是可以考虑买的,因为它更像是一个消费品。房价长远大概率会涨的,短期回撤对你影响不大。就好像是苹果手机刚上市的时候,加价问黄牛买,千金难买心头好。

老人的居住不比自己刚性,但也是可以考虑的。事实上我们都会建议粉丝在自己的小城市老家至少保留一套体面的大房子,撑撑台面还是要有必要的。

但是如果你和家人完全没有自住,比如南方人跑去北方买,东部群众跑去中西部建仓。那你就是彻底的投资需求了,你要务必小心,因为你进入到投资这个领域,你就脱离了一般人的趣味,你要严肃认真。你买的房子没有使用需求,这意味着这个交易一定是要赚钱的。不光是赚钱,还要跑赢银行理财,至少每年5%的涨幅,否则就是个坏交易。

所以我们现在给大家买入的建议是,不要为了买而买,如果是自住,那当做消费品,爽快地买入。如果是投资,那必须要求折扣笋度,不管是新房限价还是二手房谈出来的折扣,有了9折的安全边际,至少能保证你从容拿2年。而全国楼市一般是3年一个周期,一线城市从2017年3月开始房价冲高回落,未来一、二年会率先走出底部,二线城市跟着轮动。9折进场,问题不大。

03   短线炒作万万不能做

我知道不少人是关注房产增值的,即便是自住的朋友也关心房价涨幅。

因为对于大部分人来说,房子作为一种资产,已经成为我们家庭财富的核心载体。我们生活里遇到重大事件,比如生病、求学这些需要用到大钱的时候,如果借不到钱,大部分人还是通过卖房变现来解决的。

就是因为房产对我们如此重要,所以我们每个人都会关注一些房产投资的打法。不求点石成金,但至少做到不踩坑。

可是,市场上大部分人理解的房产投资都是错误的。

最近不少粉丝和我聊,希望高抛低吸,现在在高位卖出,然后等到一轮静淡市回撤筑底后再买回来。

这是大错特错!

房产投资不是频繁的短线交易,因为高额的税费会拖垮你的利润。每一次买入和卖出会产生:

5%左右的增值税

2%左右的所得税

3%左右的契税

2%的中介费(有的城市高达5个点)

这12%左右的交易成本,会极大地吞噬你的利润,这往往是房产投资中的大忌。

上面还没有计算,办理按揭的评估服务费用,提前还款的违约金。而且想玩高抛低吸的朋友,应该是没有真正买卖过房子。因为只要完整实践过,就会知道房子在买卖中的折价是相当大的,在牛市转到静淡市的时候,平价是卖不掉房子,至少给个3%的让价。在静淡市转到牛市的时候,平价能买到房子就不错了,有的时候房东和开发商还要跳价。你实际的交易成本远大于12%这个数字。

真正的房产投资,都是长持。我给大家的建议都是,买一套房子,至少拿满5年。5年可以经历一个完整的牛市。只要运气不是太差,大概率吃到一个牛市,跑赢银行理财是没问题的。再叠加上你的贷款和房租收入,按你首付本金来计算收益,其实是相当高的。

你如果非要玩短线,那你可以试试ABC单,但我不太看好这样的方式。除了道德上的问题外,还有交易窗口期限短的限制。有兴趣看看之前写的这篇。《讲个楼市套路,小心ABC单》

04   城市好不见得就是楼市好

大家比较容易犯的错误就是,盲目地去高能级城市投资。

现在全国各个二线城市都憋足一口气要冲击一线,很多明星二线城市隐约可见崛起的雄风,比如南京、杭州这样的城市,大概率未来是新一线城市。

可是大家一定要明白一个道理,城市好不见得就是楼市好。

排名前列个原因是高能级城市一般对应高房价,高房价的意味着潜力有限。像杭州的钱江新城6万单价,南京河西南6万单价的房子,的确是配套齐全,但是从未来升值潜力来看,大概率是跑不过长沙滨江和梅溪湖1.5万单价不到的房子。不管是投资还是刚需,我们买的都是预期,是潜力。

90%的成熟度+110%的价格,比不上50%的成熟度+30%的价格。

第二个原因是高能级城市都在进行大量基建,城市面子工程,需要大量的财政收入。这意味着地方政府有很强的土地财政需求,需要出售大量的土地。我在知识星球私密社群里公布了全国主要二线城市的楼市数据,南京、杭州的近二年土地出让都是非常大的,这意味着未来一、二年后,这两个城市会有大量新盘上市,而且正好这两个城市这一轮涨幅巨大,对这两个城市后市还需要谨慎。未来南京、杭州一定会继续创新高的,但是需要消化掉新上市的新盘再说。这个过程会有些曲折。

所以我们买房子,还是要对标价格,我的建议是二线城市的选筹单价不应超过2万,在杭州、南京这样的城市单价不要超过3万,尽可能选择近郊地铁次新。

05   不要过高负债

讲到这一节,我自己是非常矛盾的。

《如何买到大涨十倍的房产?#M100》,这篇里说过:

楼市里赚的钱来自于三个要素:

赚土地增值的钱

赚购买力提升的钱

赚负债稀释的钱。

其中较大的一部分就是货币宽松、负债稀释的钱,这是楼市长牛的根基,大部分贷款买房的人都能吃到,每人都能享受到一生一次的首贷机会。少数财技高超的人,利用高负债赚到超额回报。

从某种程度上来看,我们把房产当做一个金融产品。期望在它身上叠加长期、大额、低息、稳定的负债,做大资产负债表,一轮货币宽松,资产涨,负债不涨,收益就出来了。

长期——至少是5年

大额——一百万起

低息——利率8%以下

稳定——不会被抽贷,不需要二三年还本

如果你买在大城市,把房子叠加上这样的负债产品,拉长到5年、10年,妥妥滴获得收益。

可是负债杠杆这个玩意,往往就是双刃剑。很容易嗜血过度,把自己玩进去。很多粉丝经常会有冲动贷款买入的想法。楼市周期不同,打法自然不同:放杠杆比较适合在牛市早期,就是2015年、16年的时候操作,具体可以看看这篇文章《买房如何正确地使用贷款?楼市抄底、牛市和静淡市的杠杆选择#M90》

静淡市的操作更适合淘笋为主。我给大家中肯的建议是负债是可以适度打开的,但是要控制在2条线内:

负债率不宜超过50%。负债率=家庭总负债/家庭总资产

   现金流大于等于0。现金流=家庭所有现金收入(工资、兼职、公     司经营、公积金、房租等)-家庭所有现金流出(生活支出、月       供等)

记住,买房不是无底线的加杠杆,从没有买房人是因为房产贬值玩完的,但每一轮静淡市总有人因为过高负债和现金流枯竭忍痛割肉,你必须要学会负债管理。

最后给大家总结一下,这几件事是你当下务必关注的:

排名前列是长期看好楼市不变,但短期注意控制风险。静淡市下的房价回撤是机会,择机抄底。

第二是买房优先考虑自住,投资买入需要9折笋度作为安全边际。

第三是买房都是长持5年以上,放弃短炒思维。

第四是普通二线城市选筹控制单价2万以内,强二线控制在3万以内,近郊地铁次新为主。

第五是可以负债买房,但要有节制。

来源:魔都财观

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