租售同权能带来房价下跌?虎哥又有新看法

绵阳淘房 2017-08-07 16:39
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

只要房地产行业存在,高房价就是最热门的话题。原以为绵阳的房价不高,哪知今年一杆子飚上来,七八千一平米的房源比比皆是,当吃瓜群众还感到很不习惯的时候,有人跳出来说:“这算啥,有几个三线城市的房价不是七八千(注意:官方认定的三线城市,不要以为地级市都是三线城市)?”

只要房地产行业存在,高房价就是最热门的话题。原以为绵阳的房价不高,哪知今年一杆子飚上来,七八千一平米的房源比比皆是,当吃瓜群众还感到很不习惯的时候,有人跳出来说:“这算啥,有几个三线城市的房价不是七八千(注意:官方认定的三线城市,不要以为地级市都是三线城市)?”

这下子,绵阳人民,特别是80后90后年轻人又被压得喘不过气来。不过有人认为,租售同权政策出台了,房价必降!但虎哥总觉得这又是在误导吃瓜群众。不管别人愿不愿意听,都必须讲真话,这才是负责任的表现!目前政策层面根本还没有太多关于如何保证租房者权利的细则出台,这个细则的出台应该会配套一系列的户籍、教育、养老等政策,随便一个政策的出台都会伤筋动骨。个人认为,租售同权,就如同很早就出台的以房养老一样。

租售同权到底能不能对房地产市场起到调控作用,我们先得理清下面三个问题。

一、中国房价大涨的根本原因是什么?

提到这个问题,我相信再弱智的人也不会觉得这些年房价的持续大涨是因为没有保障租房人的权利。

首先,房价现象本质是货币现象,房地产是最基本的国家、居民财富的存储工具,房价的涨跌反应的是社会财富的增加和减少。中国的M2总量从10年的75万亿,到2016年增加到155万亿,差不多增加了一倍,可以简单的这么说:中国的财富总量增加了一倍。而这些财富,最后大量的沉淀在房地产里面,而这种沉淀并不均衡,最后又大量的沉淀在一线城市的房地产里面。全球任何一个国家都类似,生产力不断上涨的国家,需要不断的印刷货币,会持续有通胀,房价一般至少会和通胀同步上涨。

其次,中国的房地产市场政府有绝对的垄断力量,在中国房地产市场,其实只有一个玩家:中国政府。政府通过控制土地的供给和价格,间接决定了房价的涨跌。基本上每一波房地产的大行情,都是在一波地价的行情下驱动的。

但这个游戏也并非完全单边行情,在2010-12年之间,二线城市的地方政府供应了大量的土地,导致12-15年,二线城市的房地产市场一直有较大的去库存压力,但在15、16年的火爆市场中,这些库存基本消化完毕。解决不了土地的供给问题,就很难解决房价的问题。

第三,中国出在史无前例的城市化和经济增长进程中。目前中国的实际城镇化率才41%,要提高到70%,还有4亿人的住房需求需要被解决。中国每年的经济增长率达到8%,每年社会总财富增加了8%,凭啥房价不涨?中国通过房价,汇集了全名大部分积蓄,用这些积蓄来支持城市建设,其实这真的并非一个完全差的政策,所以我们才有了今天的高铁、高速。

第四,至少目前,中国没有任何办法解决一二线城市供给和需求之间现实存在的矛盾。不管是限价、增加保障房、增加土地供应,都解决不了僧多粥少的问题。社会的发展就是人口、资源、钱不断向有限的几个大城市集中,但大城市的土地资源有限,每个人都想安家立业。政府倾尽所能,也最多能保证大部分勤劳工作的人能有容身之所,至于住多大房子、多豪华小区,最后本质上都是市场问题,市场会按照最有效的方式确定价格和资源配置。

这些影响房价的核心因素,其实都和给予了租房者什么样的权利毫无关系。

那跟绵阳有啥关系呢?非常有关系!这叫扩散效应,一线扩散到二线,二线扩散到三线,由强到弱,如果扩散不到绵阳,那绵阳就不叫绵阳,就叫广元或巴中了!房价是与一个城市的综合竞争力相匹配的。有个很浅显的例子,绵阳机场去年的吞吐量做到217万人次,是南充机场的3.5倍,泸州机场的2.5倍!当时我就劝身边的人要买房赶紧,否则,马上你就会后悔!今年,仅7个月时间,绵阳机场的吞吐量就做到去年全年的量,全年闭着眼睛做,绵阳机场今年也要迈过300万人次大关,还有市政府下定决心背水一战,今年全市GDP(不含科学城)要突破2000亿大关。你说绵阳这房价跌得下来吗?

2016年的时候,绵阳的GDP就达到了1830.42亿元,总量仍居全省第2位,增速比全省平均水平高0.6个百分点,居全省第5位。

二、讨论房价会不会跌之前,我们必须看清楚:中国的房价真的很贵吗?

到目产为止,中国还没有一个城市的房价谈得上昂贵。即便是北上深这样的一线城市,一个毕业于不错的大学,有一份不错的工作的人,一个家庭努力一下,基本上都可以保证在35岁之前买房。

长江商学院的金德庆博士就对虎哥谈过,以他熟悉的深圳为例,在2015年之前,一套地段还不错、品质还不错的小三房,差不多200万可以入手,首付60万,对一个年收入30万的家庭来说,至少可以期待。而10-15年之间,年收入30万在深圳实在是一个稀松平常的水平。这种购房负担,在几个国际一线城市,其实是相对偏低的水平。

房价真正涨到让普通人高攀不起,其实是2015、16年的事情,这2年,房子真正创造了2个阶层。以深圳为例,目前一个还可以的小三房应该是400万水平,首付120万左右,对于年收入30万的普通家庭,买房变得几乎不可能。但对于年收入超过50万的中产阶层,只要理财得当,在深圳安家立业依然是一个可以期待的目标。

但在北京上海,城市的范围更大、房价更高,置业门槛更高,但同时,北京上海本身也拥有中国最优质的工作人群。这一波房价的上涨,只是让北上深房价首先和国际接轨,但并没有明显偏离国际城市指标。

今天,中国的一线城市房价应该算是很昂贵,但并没有昂贵到大多数人认为的泡沫严重的地步,依然有实际的需求支撑。房价的上涨,本质上也是城市自然进化的选择,一线城市的进化,会让城市留下毛利最高的行业,留下赚钱最多的职业,留下国家最精英阶层的人。优胜劣汰,物竞天择。

好,前面说过扩散效应,一年后,新一波的房价上涨扩散到了绵阳,现在绵阳房价已经是高位了吗?NO,回归正常价位。怎样衡量一个城市的房价是不是虚高?虎哥告诉你:如果一个城市的主流工作人群的合理收入不能负担得起房价,不愿意买房,那才是房地产泡沫!

就目前而言,在中国,无论是北上广深还是成都杭州乃至我们绵阳,主流收入人群都能适应本城市的房价。就虎哥这种百无一用的书生,仅能靠卖字养家糊口的人,身边有几个穷哥们,都还想再到成都去整一套!你说绵阳房价的泡沫何存?如果你觉得房价贵,本质上只有两个问题:你真的太穷,还需要拼命努力工作;如果你想拥有一线城市的资源和生活方式,那我告诉你,在一二线城市,35岁前能安家立业都不算晚,重要的是有个合适自己的规划和安排。

现在,虎哥站在世界的高度再给大家吹吹风:中国取代美国,重返世界巅峰那只是时间问题,而且虎哥相信这个时间不会太长久!未来的中国,拥有全球最大的经济体量,全球最多的人口,全球最大的购买力市场!这房价往哪儿跌!很多人担心中美之争,中国会不会成为下一个日本,中国和日本几乎没有可比性。日本只有中国1/5的体量,美国也许可以从日本的衰落中获得利益,但如果中国衰落,全球主要的国家日子都不会好过。只有中国人能自己玩死自己。今天的世界,中国已经成为全球主要大国最重要的伙伴,只有互利互惠一条出路。其他都是双输。

所以,虎哥认为,中国未来一定会成为全球平均房价最贵的国家,中国的一线城市会成为全球房价最贵的城市,甚至可以预见的未来,全球房价排名应该是:中国香港、中国北京、中国上海、中国深圳……后面才有可能出现其他国家身影,甚至包括纽约、东京这样的顶级城市。就川内而言,绵阳的房价一定是仅次于成都的。所以,趁现在绵阳房价还没有回到比其他地级市有绝对优势时,又感到在成都买房压力过大时,就别傻傻地把钱投到其他城市去了。

当然,也不能怪多数劳苦大众看不明白,就连一些开发商也不定弄得醒豁。在绵阳,居然有部分开发商把钱投到国外如澳大利亚去拿地,去就被套牢。我说啊,不被套牢才不正常!作为一个开发商,把没把房价、房地产市场走向和中国的国情搞醒豁,如何去推动市场,说服老百姓呢?

所以啊,这里面又有一个问题必须抖明白:开发商把钱砸到澳大利亚亏得血本无归,这也说明一个问题,全世界都如此,要看供需关系,优势资源朝哪儿转化的问题。我说房价要涨,但在竞争力不强的三线弱市,四五线小城市,房价不跌才有鬼!

三、租房和买房到底影响了我们哪些权利?

我们不用去讨论或是期待政府对租房同权会出台什么样的细则,回到基本的权利,一个中国的公民,影响的无非是:户口、教育、医疗、养老的权利。回到这些基本的权利去分析租房和买房的可能影响。

其实对一线城市而言,几乎所有的优质资源都是稀缺资源,即便是买房也不能获得,别提租房。不管是买房还是租房,都对此苍白无力。可能,出台一些保障租房的权利,会影响一些中等质量的教育资源分配,但即便是中等质量的教育资源在一线城市同样具备稀缺性,最后市场一定会通过房租的浮动来实现资源的有效配置,和之前借别人的房子落户口、积分入学并没有两样。只会让稀缺的更加稀缺,昂贵的更加昂贵。

而对二三线城市,影响户口、医疗、养老权利的更多是教育和工作背景,而非是否拥有房产。至于优质的教育资源,全中国普遍缺乏,在全世界都是通行法则:通过金钱来解决,而非房子的产权。就连在美国那样没用户籍制度的国家,学位一样是难题,要读最好的学校,就得准备最多的学费、通过最难的面试。所以你想等到租售同权来解决,不是天方夜谭么?

 好,现在你应该整明白了,政府出台保障租房者的权利政策,本质上不是要贬低房产的价值,而是在不可能改变房产的总数量、拥有房产者的数量现实情况下,尽可能让租房者活得有点尊严。

出台相关的细则之后,起码:房东不能在随便赶租客离开;落户不在需要拥有房产(除了一线城市,其他城市落户本就条件宽松);房东不能在有效合同期内随便涨房租。可以说,不管怎样出台细则,对租客的影响极其有限:租客依然得按照市场的标准去缴纳房租;租客依然要尊重房东的私产;房东依然在合同期满后,可以按照任何一个价格出租房子。

总之,虎哥认为,一切解决不了实际问题的政策, 都是扯蛋的政策!当然,政府却又必须这样做,出台这样的政策,目的是在本质上要去保护那些最底层人民的权利,重申强权政府对弱者关怀的声音,其实就是平衡社会矛盾的一种姿态,你若真的把它理解为是一种确实有效的调控工具,那你的思维已经输在起跑线上了。。

综上所述,要想买房,要想买好房,要想买拥有比肩世界一流资源的好房,办法只有一个:好好学习,努力工作,为自己和家人赚取更多财富!

备注:本文为作者原创,不代表淘房家居网立场,未经允许严禁摘录及转载。

如何使用本微信号?快来get一下新技能:

1.回复您感兴趣的楼盘名称的关键字,小淘马上把楼盘资料发给您!例如在回复栏输入“九洲”或者“又一城”,即可获取九洲·又一城的详细信息,快来试试吧;

2.回复看房团:免费组团去看房,“杀价”买房才嗨森;

3.回复红包:买房返现金红包,独家粉丝福利,绝对真实;

4.回复直通车:免费送您去看房,线路您说了算;

5.回复新闻:绵阳楼市最新动态马上知晓;

6.回复我要买房,小淘根据需求免费为您设计购房方案;

7.回复装修报价,看看您家装修要多少钱!

欢迎投稿:1942406732@qq.com.

点击阅读原文,查看绵阳楼市更多详情!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。