年中报告 | 2019年楼市怎么走?

文丨子木

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价值

前段时间，写了一篇「500万，在深圳怎么买房」的文章，想帮助在深圳打拼的年轻人，能够更加清晰地找到置业价值地段。

然而在文末留言处却充斥着另外一种声音，有读者说：“500万，还不如在小城市买10套房，住一套出租9套。还有的说，500万，为什么要在深圳买房？深圳这么高的房价迟早玩完，立帖为证……”

至于为什么要花500万，还要抢深圳市中心的老破小或新区的刚需盘，这个只有深圳人才能深有体会。深圳的房价涨到现在，不是偶然，因为每天都会有全国各地的年轻人，想背起行囊，把火车票的终点定到深圳，期望找到更好的人生机遇。

狼多肉少这个道理，想必大家都懂。

况且像深圳这样的城市，未来对标的是国际一线大都市，这个房价现在看似贵，但贵在合理。昨天，在深圳上演的一场土拍盛宴，37家品牌房企激烈竞价，光保证金就交了1100亿，最终宝安一块地被拍到5.6万/平，龙华6.7万/平，光明4.2 万/平，坪山2.4万/平。

如果按照当下的市场行情，有人会说，这些人太疯了。但是放在未来，这么多行内老手愿意出这么高的价格买地，说明什么？

无论是地方还是开发商，对于未来房价的期望是非常稳定的，深圳的房价基本是易涨难跌了。你现在嫌深圳房价贵，那以后一定会被深圳所抛弃。这句话听起来很残酷，但就是事实。

和深圳一样，最近很多城市的土拍余热未散，激烈竞价的阵仗让人开始怀疑当下调控维稳的大基调是否会被冲垮，众人紧张兮兮不知所以。

要看清这个，我们就必须深入了解2019年上半年楼市行情演变，正好近日贝壳研究院也发布了2019年半年报，相信看完这篇年中行情解读，你对今年的楼市会通透许多。

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调控艺术

2019年已经过半，在这半年时间里，中国楼市发生了不少事情。但总的来看，可以把当下的楼市比作「调控艺术下的提线木偶」。

提线木偶是没有灵魂的，如果你想参透它的剧本，就要懂得目前大环境下的整体形势和楼市的主要作用。

现在来看，我国经济步入中低速增长阶段，GDP同比增速降至历史低位。再叠加对外冲突影响，经济增长压力进一步增大，而房地产目前还是各地支柱型产业，就必须保持一定的活力，担负起促进经济有效运行，增加就业人口的任务，所以在宏观经济压力下，楼市不能低迷，调控政策不能“紧”。

但中国楼市经过2015-2018年一波去库存大周期后，大批民众借贷购房，居民杠杆率大幅提高，其中不乏有透支杠杆上车的大量炒房客，这又给系统性金融风险埋下了伏笔。所以楼市又不能过热，政策坚决不能“松”。

所以2019年，贯穿整个调控周期的就是四个字，「难松难紧」。

大家也看到了，去年年底房地产市场低迷，马上就对各地信贷进行边际放松，降低居民和企业的贷款成本，以此营造房价上涨的预期，等3月小阳春如实释放完需求后，避免房价过热，又马上开始升级调控，收紧信贷，同时预警涨幅过分的城市，问责调控，楼市又马上回归平静。

因为楼市体量太过庞大，这个度很难把握，靠一方之力无法纵横全局，所以又坚定了“一城一策”的调控战略，让地方根据自己城市的情况做微观调控。

特此，研究出了一套至上而下的调控艺术，真可谓无所不用其极。而且这套艺术将会伴随中国楼市很长时间，作为一名聪明的购房者，你一定懂得这个逻辑。

在明白了调控的真实目的之后，我们再以微观角度探索各地方的行情走势。

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行情走势

上半年整体市场回暖，但「不全面」。

相对于2018年下半年，2019年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。

其中在房价方面，成都、大连、上海涨幅先进。成都涨幅较大为7.2%，西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳，而武汉及长沙分别累计下跌4.8%和5.6%。

其中成都2019年涨幅较大，是因为2017-2018年成都两度调控，2018年楼市成交相对低迷，故而反弹明显，但是在4月需求释放完毕之后，二手房开始量价齐跌，6月均价14569元/平米，同比下跌5.8%。

武汉房价下跌的原因，并不是没有迎来楼市回暖，而是因为2019年武汉新房、二手房的供应量太大，把激发的需求尽数消化，成交量并没有带动房价的反弹，预计阴跌模式还将继续，6月武汉二手房均价在18384元/平，同比下跌6.4%。房价涨不涨，看成交量的同时一定要关注供应量。

而一线城市，基本都迎来了楼市小阳春，其中上海上半年二手房成交同比增加48.7%，增速居重点14城首位。但是我们发现，一线城市虽然迎来了成交反弹季，但均价并未拉升。这正是调控想要达到的目的，能有效的促进楼市活跃，但房价无动于衷。

当然这是通过限制改善需求，和加大供应量平衡出来的。其中今年前5月北京新房成交就同比增长了1.6倍，新房分流效果显著，6月北京二手房成交均价62475元/平，同比持平，在相对平稳的市场下，均价难大幅向上。

至于第二点「不全面」，指的是在2019年上半年整体大行情回暖中，并未有三四线的身影。2019年1-5月，60个三四线城市新房总成交同比下滑10%，其中超一半城市1-5月新房销售套数同比下降。

这就是我之前说过的，失去棚改政策，大部分三四线楼市就会暴露原形，不出意外，大部分三四线城市将会以2019年为起点，进行长期横盘阴跌，其中山东江苏等棚改大省回落幅度更大。

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现象与下半年

今年上半年的楼市有一个很大的特点——小阳春的时间异常短暂。

大部分城市在3月集中释放完需求之后，马上显现疲态，整体二季度月均成交比3月减少21.5%。很多在一季度均价表现出上涨迹象的城市，二季度均价走向平稳或重新掉头向下。

总得来说，有三个原因。

1、4月以来局部地区调控加码，住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险频发声，使得购房者对房价的预期走弱，开始观望。

2、刚需释放后，当市场向改善板块轮动时，受到政策压制，重点14城中，有8城的二手房都要遵守「认房又认贷」规则，换房者撬不动杠杆，自然购买力空间缩小。

3、季节性原因，也有一定的关系。

综上所述，我认为今年的小阳春时间短，还是因为整体购买力被过分透支，有效需求跟不上了。换句话讲，为什么3月楼市火热，马上就要在4月升级限令呢？是因为我们的楼市现在太脆弱了，已经无法接受较大幅度的动荡。所有人都害怕这一点。

下面再说一下2019年下半年的推测。

下半年，政策层面还会维持「难松难紧，一城一策」的调控基调。目前属于小阳春之后的收紧阶段，信贷会收紧，但幅度不会太大，最主要是为了扭转楼市预期，让之前的回暖局面向平稳过渡。

但下半年还有一个金九银十，至于那时候会不会放开政策，还要看接下来几个月楼市的表现，如果低迷到影响到经济，我想还会像上半年一样通过放松政策，上调房贷利率继续让刚需入市，这是必然的趋势。

不过刚需购房者也不用担心，今年不会有大的涨幅了，即使是基本面再好，人口动力再强的城市也无济于事。因为政策压制下需求释放不出来，但库存还在不断上升。

一定要警惕这些库存量较大而且经济一般的城市，例如大连、哈尔滨、长春、中山等等。

三四线的话，上面讲过，尤其棚改被腰斩的城市，刚需不着急买，下半年会有炒房客抛盘离手，到时候就是捡漏的好时机。

如此看来，风起云涌，花开花落，这市场倒是恨不起来，也爱不起来了。

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