新版征信报告来袭,对楼市影响究竟有多大?

新版征信报告越来越近了。

据经济日报等官方媒体报道，近日，央行征信中心已试运行新版个人征信报告，可能将于近期正式上线。在时间上，有媒体报道，较快有望于5月1日落地。

新版征信报告来袭，将对楼市产生多大影响？

01

两大杀手锏

征信是现代社会的“经济身份证”，直接关乎个人的信贷。而信贷则关乎加杆杆的难易程度，信贷收紧，必然对楼市产生影响。

关于新版征信报告，根据媒体报道，有两大内容备受关注。

一是还款信息或将保留5年，即使销户，相关信息也会继续保留。

在旧版征信报告中，还款记录一般只保留2年，只有逾期、呆账等信息保留5年，且信用卡销户后相关信息就不复存在，以销户来“洗白”征信报告成为不少人的首先。

如果未来全部还款信息延长到5年，连已经销户的账户都包含在内，逾期、呆账等不良信息更加无所遁形，对于贷款申请，势必造成更大影响。

二是作为共同借款人，夫妻双方征信均体现负债。

在旧版征信报告中，谁来贷款，负债就体现在谁的身上。离婚之后，只要一方“净身出户”，没有房子也没有贷款记录，仍可享受首套房贷的政策福利。

如果新版征信落地，未来夫妻双方均体现负债，那么离婚之后，夫妻双方都有了贷款记录。在“认房又认贷”的城市，购房要按照二套房贷处理。

要知道，目前在一二线城市，首套首付比例只有三成、贷款利率仅仅上浮5%-10%，而二套首付比例高达4-7成，二套房贷上浮10%-20%，乃至更高。

这必然对“离婚购房”形成更大约束。

02

 “上午离婚下午买房”将成为过去？

有媒体称，新版征信落地之后，“上午离婚下午买房”就将成为过去，真相是否如此？

新版征信必然会限制离婚购房，但这一影响不必夸大。

先说“假离婚”为何普遍存在。原因很简单，楼市限购，以家庭为单位，而离婚之后，就变成两个独立家庭。

这带来两方面好处：一是规避限购，夫妻各能买两套房；二是规避限贷，离婚后一般可按首套房贷处理，三成首付、基准利率，自然让人趋之若鹜。

显然，新版征信是信贷工具，只能影响到限贷，着眼的是加杠杆的难易程度，而不会影响到购房资格。

所以，对于没有限购的城市，想要多买一套房，根本不必诉诸于假离婚。即便是有限购的城市，如果没有对离婚购房做出限制，也不会有太大影响。

从限贷的角度来看，新版征信强化了夫妻双方的贷款记录，必然扩大限贷的覆盖范围，收缩“离婚购房”的操作空间。

不过，影响究竟有多大？这要看楼市调控的方向、二套房认定标准宽松与否。

一方面，要看限贷政策，采取的是“认房又认贷”，还是“认房不认贷”？

所谓认房又认贷，指的是二套房认定标准，说的是不管名下有没有房，只要有贷款记录，均不能视为刚需首套。而认房不认贷，则只看是否有房，而不管贷款。

显然，对于“认房不认贷”的城市，新版征信基本没有影响。而对于“认房又认贷”的城市，影响则十分显著。

另一方面，要看离婚购房是否已经打上了补丁。

在北上广深等城市，本来就已对离婚购房打上补丁。北京广州都要求离婚一年内按照二套房对待，深圳则扩大到两年。这种背景下，即便没有新版征信，政策效果就丝毫不弱。

新版征信的到来，相当于多了一重保险。所以，短期内不会对市场产生明显影响，长期影响则可以消化。

03

对楼市影响有多大？

新版征信，无疑更加全面也更为严格，想要再钻金融系统的空子将会变得十分困难。

这对个人的提醒是，征信的重要性再怎么强调都不为过，不要轻易留下负面记录。

对于楼市，新版征信同样有多方面影响，但影响不宜高估。

其一、新版征信收紧，影响的更多是微观个体，而非楼市的宏观走势。如果个人信贷记录存在问题，贷款额度乃至贷款利率必然受到影响。未来征信收紧，影响范围必然有所扩大。但对于宏观走势的影响，更多要看楼市调控和货币政策。

其二，对于离婚购房，不同城市影响显著不同。这是因为楼市调控松紧程度不一。对于“认房又认贷”同时也没对离婚购房做出限制的城市，影响较大。对于既没有限购也没有施行“认房又认贷”的城市，影响相对有限。而对于离婚购房早已打上补丁的城市，短期不会带来额外影响。

其三，相比征信收紧，货币政策和楼市调控方向，对房价的影响更为直接。简单来说，新版征信相当于以“信贷”为武器，提供了一个调控利器。但这一利器是否会被启用，则要看楼市环境和城市的自行选择。

想要加码调控，自然可以将信贷限制做到优质，认房又认贷，二套全面上浮，离婚全面限制；想要宽松，在认定上自然也可避开信贷，诸如认房不认贷，二套轻微上浮或者不上浮，新版征信影响自然有限。

所以，楼市到底向何处去？相比征信记录，关键要看的还是土地供给、货币政策和楼市调控的松紧程度。

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