重磅政策!中国人将从2019年告别“别墅”

搜狐焦点绵阳站 2019-08-19 15:31:19
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重磅政策!中国人将从2019年告别“别墅”

记得在6月份,笔者写过一篇《禁墅令》的内容,而现在看,在各地实际审批越来越严格的情况下,红头文件开始出现了!

而且文件里,不仅仅是对过去那种独栋别墅,更多的甚至叠拼也将被严管,未来别墅将成为稀缺产品。

2019年8月13日,东莞市自然资源局关于印发了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》。适用于建设用地上开发建设的居住项目:居住用地、居住+商业(或其他类别规划用地)的混合用地。8月13日前建设工程设计方案已获批的建设项目,按照已批方案进行建设,或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的,继续执行原审批标准,继续执行原审批标准,不适用本指导意见。

很多人以为这是旧闻,因为早在2003年发布的政策《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求,优化土地供应布局和结构,停止别墅类用地的土地供应。

而在这个政策后,所有供应的土地中,住宅土地容积率均不允许低于1。但别墅依然普遍性存在,甚至部分城市别墅占比依然很高。

历年出台的“限墅令”

2003年,国土资源部明确表示:将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。

2005年,国家发改委发布规定:从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目。

2006年,国土资源部发文:从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,其中明确要求合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,严禁向别墅供地。

2012年,国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0,从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。

2016年,国土资源部表示:全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

最典型的以北京为例:

别墅在2019年截止8月14日,成交金额为459亿,在2018年成交金额为479亿,简单的计算一下,也就是说占当年北京市场总成交金额里面分别是34.7%,与26.5%。

如果看套数计算,在2015年别墅类占比只有7%,到了最近几年基本都是在15%左右。

为什么禁墅令发了10几年了,全国基本所有别墅依然占比非常高?除了10几年前的存量土地,已经不可能再有容积率1以下的土地,按照容积率计算1只能建设成为6-7层的板楼。

其实原因很简单,容积率的不均衡使用+别墅概念洋房化是出现这个数据的最主要原因。

1:容积率不均衡使用,高低配出现了非常畸形的项目外围都是几十层高层,而内部包围着少部分别墅。别墅基本占了所有的绿地资源。

这一个其实在最近北京等,部分城市的土地出让书中已经有个政策:

2:按照最近的规范发布,在这个规范下,将不可能再出现别墅。

以北京2017年来三年成交的9420套别墅看,叠拼占比最多占比大约52%,另外联排占32%,独栋只占13%。库存结构也基本类似。

最后笔者总结一下:

1、过去15年,关于别墅的政策几百个,但因为没有限制高低配、限制高度,都落地作用有限。

最近一些不可说的事件,各地都在严查违规批地、规划,新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少。很可能这一次将是中国人真的告别别墅的开始。

2、对于购房者来说,别墅特别是已经形成规划建设的城市别墅,很可能成为稀缺产品。按照新建筑规范,不允许高低配,统一约束限高后,未来土地再出别墅可能性非常小。大部分城市现在看城市别墅都将成为稀缺产品。

3、容积率越低的住宅居住舒适性当然越好,未来土地提高开发强度已经成为必然。

在北京买限竞房同区域,当然也是容积率低的好。当然尽量是地下部分少一点更好。

从规划政策看,东莞只是一个开始,未来各种收紧政策将越来越严格,这种情况下,城市别墅将成为稀缺产品。

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