购买学区房,要避开这些“坑”

一个好的学区房，意味着较好的师资教育和学风素质，更优的人脉圈层和成长环境，还有保值升值的消费品和投资品。

学区房有多重要，不必多言，人们都直接砸钱来表态了。

但，不是光砸钱就能买到心怡的学区房，还要重点关注就读学校、就读政策、入学资格、优质生源四大要素，这直接关乎你的钱，是否物有所值。

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就读学校

盲点一：相邻学校就是学区房？

学区房一定离学校近，但离学校近的不一定是“学区房”。

在买新房时有些开发商会鼓吹“xx小学就在家门口”的口号，仿佛临近学校就可以就近上学，实际上是混淆概念，把离学校近的房子充作“学区房”。

这里要先明确一下学区房的概念：

什么叫学区房呢？指教育部门根据每年片区入学生源和学校招生指标划分出来的范围，对应片区内小孩就可以就读对应的学校。举个例子，比如在北京芳草地小学是名校，但是能上这个学校的也就附近的几个小区的孩子。

而，有些学校看似公办的，实则是民办的，那样的学校是不参与划片的，而是需要有学位才可以就读。

这些一般是学位房，是指开发商和学校有合作关系，买了这个开发商的房子就有指定学校的上学指标。

所以，买到学位房会更有保障，那我们如何区分呢？

一般不能承诺就读的，都是学区房。

因为教育局在楼盘交付后，才会明确划分该楼盘的学区归属。相隔一条街，学区都可能不一样，在买房时候我们要理清差别，心里有数，如何划片。

而，即使开发商承诺的学位房，也不能完全相信。

排除开发商虚假承诺的可能，即使是真的跟学校有合作协议，在卖房时就可明确学区归属，我们也要存疑求证。

若已经建成的，可以咨询学校，或者查看学校官方网站、招生通告，看学区范围是否包含该楼盘；

若还没建成，可以让售楼人员给你看合作协议的文件或复印件；

若还没开建，即使有开工时间表也不一定靠谱，你可以将入学作为购房合同条款写进合同。

如果开发商不愿意写，那你就要降低心里预期做好预案，或者改选别家了。

陷阱：即使开发商能承诺就读学位房，往往有且仅有1个入学名额（而不是像学区房，允许双胞胎或法定二孩就读）。这就意味着，名额被占用后，第二个小孩只能就读别的学校，这也是我们必须留意的。

盲点二：xx分校到底是不是正经分校？

因为学区房的暴利，很多小区会花钱租某个名牌学校的名号来联合办学，可能只是一个牌子而已，买了时候才知道和真正的名校没有任何关联。

我们可以通过以下几种方式鉴别：

1）最简单粗暴的辨别方式：看名字。

取名为xx学校xx路分校的一般是挂名分校或者联盟分校；而取名xx学校xx校区的大概率是正经分校，当然，某些地方会有个例。

2）最靠谱的方式：上网查数据。

查学校的教育质量，教学规模，校长是不是总校派来的等等。

3）最接地气的方式：去找该学校的学生家长多问下信息也可以知道。

比如说，老师的教学水平教学模式是不是和总校一样，考试的试卷是否一样等。

温馨提示：上述方法适用于你想了解的所有学校的教学水平。

02

就读政策

盲点三：划学区到底怎么个划法？

前面说了，买到学位房基本能确定就读，如果是学区房就要划片区入学，根据现在的政策一般是分为单校划片还有多校划片。

“单校划片”到“多校划片”，一字之差，就读的可能性就大大降低了。

单校划片就是我们常见的，一个小区对应一个学区房，划到了即可就读该学校。

针对单校划片，我们可以采用排除法来判断就读可能性。

每年教育系统都会公布划片范围，查询学校的划片范围是否包括对应小区，如果要买的小区在划片范围的正中间，那大概率最近几年都可以划片到，如果刚好在划片范围边缘，就要查查最近几年是否出现过划不到的情况。

多校划片，即一个小区可对应两所及两所以上的学位资源（其中包括优质资源），对应哪一个学校必须进行统一分配。

意味着，“多校”中既有传统的“名校”，也有很一般学校，买“学区房”并不一定就能就读“名校”。

比如，北京多个区就出台相关政策，自今年起逐步施行，适龄儿童通过电脑派位的方式在多校划片入学。

也就是说，即使买了学区房，孩子很可能被“电脑派位”到其他学校。

所以，应对多校划片我们可以转换一下战略，如果A小区是由名校+几个一般学校组合派位，B小区是由几个教学水平都处于中上游的学校组合派位。

在名校命中几率极低的事实下，不如优选B小区，至少极大可能保障小孩可以就读较好的学校，光总房价就可能省下小孩几年的学费。

因为期房的不确定性，很多人宁愿买已划好学区的二手房，即使天价“老破小”也在所不惜，其实，二手房也有坑，下文会说到。

03

入学资格

盲点四：买到确定的学区房就万事俱备？

笔者仔细研究了优质学校这几年招生简章，对户口一般有2个普遍性的坑：

一个是房产对应户口。

如果，房产是父母或者爷爷奶奶外公外婆名下，那普遍要求孩子要和该房产权属人同一本户口；如果是孩子单独挂的户口，则需提供孩子名下房产的房产证；

另一个，户口有，还要保证学区名额未被占用。

除此外，很多名校还实行五年一户政策，即“一个户籍地址，五年内只享有一次同校对口入学机会”（同一居住户二孩除外）。

比如，2018年上海市8个区就开始实行，这意味着，如果2018年安排了对口入学，则2018年起连续5年内不再安排同校对口入学（同一居住户二孩除外），以此类推。

那么要买二手学区房的消费者就要注意了，上一个房东的小孩是不是还在这里读小学，学位是否被占用了？

此外，某些地方还有各种条件来筛选：

1）按照户口迁入时间的先后排序

所以买二手房之前一定要让原业主在你把全款付清后迁出去，而你的话尽量再把户口给迁过来越早越好。

要杜绝这种情况，需要大家在购房合同中增加原业主的户口应在付清房款前迁出的约定，而且一定要是书面约定，具体操作可看下图。

2）你的学区房是不是平时实际居住的地方

最稳妥的情况是，趁早在孩子入学两、三年前就将一家人户口全部迁入该房名下，并在该房中共同生活尽可能长的时间。

所以关于上面的户口规则，大家入手前一定要提前做好确认，因为经过这几轮筛选很可能会把你淘汰出局，把你的小孩调剂到别的学校就读。

04

就读学校

盲点五：预算不够怎么买好学区房？

如果你对学区不是很敏感，或者不是特别急迫，也不一定非要削尖脑袋去挤那几个拔尖名校的大门。

而且，名校往往对应的是市区一线老破小，房龄大多接近30年，等你小孩入学至少再持有6 年，那么就是近40年房龄的老破小。居住环境是一个问题，求学达成后如何转手也是一个很大的问题。

那么，预算不够、对先进名校不苛求、对学区不急迫、或者注重居住舒适度的人群，可以选择曲线救国，先选好生源，再实现好学区。

什么意思？

选学校等级其实就是选师资水平和与小孩共成长的人，那么反过来，我们可以看到，大多的名校，其实都处于优质生源聚居区。

优质生源，往往会吸引到靠谱的师资。

所以，买学区房有一个务实的方法，买中高档楼盘相对聚集的区域，这里的生源和家长特别不差，而并非要追求先进学校的品牌。

那么具体有什么方式可以不用花天价，又能读到相对好的学校呢？

1）在高端盘扎堆的区域或附近买房

中高端片区价格也不会太低，与价格对应的居住价值也不会差，学校就是居住配套中最重要的一项，毕竟很多东西都会看菜下碟，学校也一样。

而且定位高端的片区往往资源的优胜者，政府在资源分配时候也会有意识的倾斜，会做好基建安排和资金投入。那么对于这样的区域，就算是期房，后续也会有好学校跟过来。

2）读私立学校

如果你已经买了房，但是分配的学区并不是太好的学区；

如果你买不起先进学区的房子，或者你后期想把孩子送出国留学……

那么，你大可以给小孩选一所好的私立学校去读书。当然，好的私立学校也不便宜，但是一定比你一次性买特别好的公立学区房要便宜。

其实现在也有一些私立学校做的特别好，比如上海的逸夫小学、爱菊小学等等，而且读得起私立学校的学生家庭都不会太差，对孩子来说也是不错的人脉和圈层。

但是读私立，除了好好甄选学校风气外，还要注意两点：

1.一定要考虑以后对小孩的规划，因为私立学校和公立学校的培养体系和教学氛围不同，私立出来的学生应试能力会稍弱一点；

2.考虑孩子的接送问题，因为私立的选择可以大大超过你住的周边。

05

总结

总的来说，就是要落实就读学校、确定就读政策、确保入学资格、利用优质生源这四大秘诀，汇合起来就是：

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除了上面的问题，可能还有人存在其他疑惑：

比如一个楼盘的小学很好，但是初中一般；另一个楼盘是小学一般，但是初中很好，怎么选？

其实，选学区房，还是就近考虑原则，优先考虑好的小学，初中是派位还是划分或者直升，每个地方政策不一样。

与其去把握不确定的6年或者更长时间之后的事，不如把握当下，未来政策可能还会变。

当然，你的小孩马上要上初中，你就是冲着初中去买的，那就另当别论。

还有一些会说，租售都同权，小孩上学是不是不用买学区房了？

一分钱一分货，任何价值需要用价格反馈的东西都是这个规律。

租售同权也一样，如果光出租就能读得到的学校一定不是好学校。好的学校，招生肯定有很多条件，有房有户口的＞有房无户口的＞有房无户口但长期居住或有居住证的……..第X轮：才会分配到租在这里的。

人家有房有户口的还担心小孩上不了，而租房的你未免心也太大了，退一万步，假设真的能读，你觉得你的租金会便宜吗？

来源：大胡子说房

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