不要再,执着买市中心

过去十几年真的是房地产发展的黄金时代，几乎所有人闭着眼睛买房都能挣到钱

很多人买房的逻辑也是很简单明了的，就是选择市中心，理由也很简单，就是李嘉诚曾经提过的8字论：地段、地段、还是地段

所以，坚定不移的买市中心，成为了很多人的不二选择

但是通过最近一段时间的调研和思考，我越来越发觉在未来，市中心可能已经不是很多购房者的最优选择了

如果说的再直接点就是

从现在起，不要再执着买市中心的房子了

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城市的发展，是一个由内向外的过程

不管是修基建也好，盖学校或是医院也好，如何把钱花在刀刃上，是每一个地方政府都必须考虑的事情

因为资金是有限的，资源是有限的，这就从本质上决定了政府必须把这些资源用最小的代价获得较大的效用

因此前期选择优先把资源集中投放在一个片区，这样才能较大程度的节约建设的成本

因此，我们看到在前面的几十年时间里，所有的地方政府都在拼命干一件事，就是发展市中心

以往城市的中心在早期就是城市的行政中心，围绕政府所在地不断向外扩张，所以行政中心就是城市中心

后来到了市场经济，城市中心就逐步围绕商业中心发展，比如北京广场附近的西单、王府井，上海的南京路步行街，南京的新街口，广州的北京路等，在这段时期就成为了最贵的地段

在前期很长的一段时间里，政府会把各种资源都往行者中心和核心的商圈地段倾斜，这样导致的结果就是市中心比其他版块提前配套了商业、交通、教育和医疗，同时也聚集了大量的就业人口

随着人群和资源的大量聚集，市中心的房产就慢慢承载了更多的价值，房产的价格涨幅就会比非中心地段相对来说要快一点

这是十年前的发展逻辑，没有任何问题，但最近的十年，发生了比较大的改变

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不知道大家有没有这样一种感觉，就是传统市中心的发展好像是停滞了

十年前是这么多资源，现在还是这么多资源，近十年来的变化非常的小

当然，原因也很简单，该有的存量资源都有了，同时也没有可发展的空地了，如果要进行旧城改造，整体的成本又很高，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域

很多近郊的地段，城市副中心也就因此在最近几年快速的崛起，与此同时，伴随着的是原本只属于市中心的资源慢慢的发生了转移

比如优质商圈资源的转移

在2005年以前的上海商业区域构成，主要是由东方商厦、太平洋百货、新世界百货、排名前列把八佰伴等大商场组队搭建的

2006年以后，消费娱乐的大型商业综合体开始慢慢在上海出现，中山花园龙之梦、五角场万达广场、百联又一城等陆续在多板块开业

随着这些一站式的商业综合体的出现，上海的老牌百货商店和商业街开始衰落

2014年开始，很多优质的商业资源开在了传统意义上的非核心区位，比如上海的吾悦广场是建在了比较偏远的青浦新城，还有虹桥的龙湖天街，七宝万科城市广场等，以此来带动版块区域的发展

优质商业资源的转移，伴随的往往是人口聚集的转移

不仅一线城市如此，二三线城市自2010年开始，大量新开业的万达、吾悦、银泰百货等大型的商业综合体的选址都集中于新区或政府未来想要重点打造的区域

除了商业资源外，与此同时，市中心资源的转移还体现了优质的学区上

不管是强二线城市比如南京或是三线城市张家港，伴随着城市的外拓，政府最喜欢干的一件事情就是建立名校的分校，然后把名校集团化办学这件事跟城市的外拓进行结合

甚至有些城市就直接把新改配建学区房作为新改扩建居住项目的必要条件要求执行

当然，这对于很多家长来说，并不是坏事，就跟大学扩招一样，毕竟是大大增加了孩子进入名校的机会

但对于原本只能是市中心的房子才能独享的资源，随着被不断的瓜分，稀释了前期的稀缺性，房子的价值当然也会受到影响

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还有件更重要的事，就是城市轨交的发展

在2010年以前，全国很少有城市开通地铁，上海地铁1号线于1993年开始运营，地铁二号线在在2000年开始通车，两者的时间间隔长达7年，并且当时也只是穿越了主城区还并没有延伸线

换句话说，地铁这种高成本烧钱的城市基建原本只为核心区域服务

但是，随着城市经济的不断发展，在2010年到2018年，我国开通地铁的城市已多达37个，2018年地铁运营里程数为5159公里，全年增加693公里，增幅高达15.52%

下面这张是上海的地铁交通线路图，我仔仔细细的看了半天

我看到的是人口和资源正在无障碍的流动和转移

轨交线路最近几年一直在不断的拓展并密密麻麻的交织成网，就像八爪鱼一样，各种南延线北延线也覆盖了越来越多的区域，与此对应的是通勤时间成本的降低，市中心的居住价值开始被不断的弱化

地铁就像城市的骨架一样，支撑着城市的不断生长，带动着各种人流进行交织穿梭

也正是因为商业、学区、交通等这些配套资源发生的根本性变化，于是大量的城市副中心或是郊区就逐步变成了繁华区，被城市生长逐步的包住

以上的这些因素如果叠加在一起，折算到房价上，我们再来对比下市中心的房价涨幅跟其他发展中的区域比，情况到底是怎么样的

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我们还是以上海举例

过去12年，上海房价平均涨了6倍，但是细化到不同板块，不同楼盘，涨幅差异是极大的

来看下2006年开盘的10个热门小区，用新房开盘价作为基数计算到现在的涨幅，这些小区有市中心的，也有近郊的，下图是10个小区的分布图，图中红线是上海市中心的内环线，也就是传统意义上的市中心

下图是10个小区的涨幅情况

注：相关数据统计来自公众号“魔都财观”

如果我们仔细看一下这些涨的快的小区，基本都不是传统意义上的好地段，市中心的房子涨幅都一般，比如翠湖和世茂滨江，涨幅竟然是最慢的，因为当时你买的其实就是一个成熟地段，成长性自然弱了一些

但如果仔细看下涨幅较大小区，几乎都满足以下几个条件：

前期价格低基数、靠近产业园区、靠近城乡结合部

依靠城市边际线的不断扩张而获得房价的超额增长，换句话说就是，这些地方在过去的一段时间，与城市一起成长，但市中心却没有跟上来

本质上的原因也很简单，就是因为市中心的有效人流正在不断的流失

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从本质上看，好的地段其实代表的就是有效人流

说的简单点就是流淌在这个地段上的人流是可以转化成好的现金流的，而地段其实就只是有效人流的一种外在的表现

比如每个城市都有的老的商业街或是老的城区，按照以前的观点看，地段都是很不错，都是城市中心最繁华的区域，但为什么慢慢的整体租金在下降，整体房价的涨幅是比较慢的

很多城市的步行街都已渐渐没落

那是因为整体的人流从城市较高端的人口逐步下降为次高端人口或是普通人口，这样导致的结果就是人流的收入和消费能力其实都出现了严重的下降，投资价值已经大大降低了

人口消费能力降级，这还是理想情况 

更夸张的是我们调研的一些三四线城市的步行街，由于商业中心的规划的老化，已经无法再吸引年轻人了，人流一下子仿佛就像真空了一样

大量的年轻人或是高端人群去了CBD的所在地，去了商业综合体的所在地，住了更有品质但是轨道交通能直达的城乡结合部

产业布点是基础，轨道交通是工具

通过产业来往外聚合人口，通过轨道的铺设在周边构建住宅区，然后再慢慢把优质的学区给分配过去，把商业资源往外腾挪

这就是很多一二线城市发展非常简单有效的模式，在这个发展模式的基调下，市中心所获得的资源倾斜也越来越稀少

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经常有朋友会问我买房投资的建议，我一般会说两句话：

首先是要用发展的眼光看问题，要买政府接下来愿意投资的区域。其次就是，从现在起，不要再执着买市中心

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