退房、整合、混改:地产“国家队”的变局

中房报记者 苗野丨北京报道

在国企改革持续加码下，一边是前三季度中央企业实现营收和净利双增，另一边是国企“退房潮”正愈演愈烈。

前8个月，北交所共成交房地产企业国有产权转让项目68宗，同比增长44.68%；成交金额260.43亿元，同比增长15.67%。在这68宗项目中，央企占38宗，成交金额为130.34亿元。

今年下半年以来，从国企改革配套政策相继出台，到“双百行动”全面铺开，再到全国国有企业改革座谈会的召开做出纲领性部署，标志着国企改革的加速器再次启动。

随着房地产调控的持续深入和去房地产化浪潮的掀起，备受关注的房企“国家队”再次站在了历史的分叉口，聚焦主业，加速剥离房地产业务成为去杠杆减负债的重要选择。

业内人士分析称，这是一种正常的市场化行为。从争抢地王，到竞相重组，国企都在尽力而为。下一步国企改革的重点是“六个突出抓好”，去杠杆环境下引发的房地产行业的调整，是非房主业国企“退房”的主要原因，也与当前的国企资产整合和混改推进有关。

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国企房产板块纷纷寻找“接盘侠”

2018年注定会成为中国房企转型标志性的一年。万科高喊“活下去”，绿地推动“三大变革”，以往酷爱在土地拍卖市场角逐高价地的国企们突然加快了“退房”速度。这仅仅只是巧合，还是隐藏着某种风向标？

国资委副秘书长、新闻发言人彭华岗表示，国企改革还将持续加码，国有资本投资公司试点的扩围名单已初步形成。目前受到关注的国资收购民资上市公司现象，只是在当前环境下国企和民企的一种正常的市场化行为，是互惠共赢的一种市场选择，不存在谁进谁退的问题，更不涉及意识形态。

显然，国企改革已进入由虚向实新阶段。

不久前，中航工业集团旗下成都聚锦商贸有限公司100%股权及6.57亿元债权在北交所挂牌转让，转让底价为18.02亿元，该标的企业主要从事房地产开发经营等业务。

控股股东中航国际控股表示，受房地产市场调控加强，成都聚锦业绩大幅下滑，公司无法获取投资收益。因此希望通过出售，可以回笼资金，从而进一步退出住宅地产开发市场，聚焦主业。

资深证券市场评论人布娜新表示，经历高速发展与野蛮生长之后，房地产行业也必然选择进入整合期阶段，国企对国家政策反应较快，强调聚焦主业，严控非主业投资亦是大势所趋。这场自上而下的“退房令”将使得资源向有实力的头部房企靠拢。

北交所的信息显示，大唐集团通过北交所公开转让重庆渝能产业集团100%股权，该项目挂牌价格为21.52亿元，最终以33.04亿元成交，项目溢价11.52亿元，溢价率达53.5%。

此外，华侨城转让深圳市康侨佳城置业投资有限公司30%股权；航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权；中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权；中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及5315.57万元债权等。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，房地产属于高度市场化的行业，部分非房主业的国企压力加大，而目前国企改革所推动的“混改”为它们以混改、重组的方式退出房地产行业提供了较好的机会和渠道。

他指出，一些主业为房地产的央企如华侨城，虽然也涉及主业转型的问题，但是其转让部分地产项目应该视为对所持有的地产项目进行必要的调整，而非退出。

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市场化行为助推改革 国企“退房”大势所趋

突出主业、开展并购重组和专业化整合已成为目前国企重组的重要内容。

2010年“两会”期间，央企一天造出三个“地王”引发舆论哗然。3月18日，国资委抛出“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留16家主业为地产的央企，一年后，增加到21家。

“退房令的初衷是积极的，想营造一个公平竞争的市场环境，对地价进行一定抑制，让央企有更多精力做好主业。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示。

记者梳理发现，拥有国资委颁发的房地产“牌照”至今活跃在土地市场的央企，得以迅速成长。尤以2016年最为疯狂，彼时信达地产、保利地产、招商蛇口等制造出一个又一个“地王”概念，在全国成交总价较高的50宗土地中，有27宗地块被央企获得，成交额达1094.9亿元，被外界质疑和指责为房价大涨的推手。

除此之外，这些年央企的整合、淘汰屡见不鲜，整合之后脱胎换骨的也不少。2015年，招商局蛇口以换股形式吸收合并招商地产，成为招商局集团少有的地产平台。

北京某房企高管称，在市场向好时抓住机遇发展，在市场遇冷时更需底线思维。不论是何种因素，国企“退房”终究是件好事。不仅完成了中央要求的房地产去库存的要求，同时把投资主线重新转向实体经济，通过资源重新配置来实现聚焦主业和企业转型的目的，进而实现“规模+效益”并重的高质量发展。

一面是以非房地产为主业的企业在加速退出房地产市场，一面是以房地产为主营业务的央企如保利、华侨城等，做大做强主业仍是发展目标，仍在市场上攻城略地。

中原地产研究中心数据显示，2018年以来，全国住宅类土地出让单宗地块总价超过34.5亿元的地块合计50宗，国企或国资大股东企业拍得地块为31宗，占比达62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高总价地块合计金额为2384.48亿，其中国资占比达67.3%。保利发展、华侨城、招商局蛇口、中海地产等是拿地主力军。保利发展1~9月拿地面积达1482万平方米，拿地金额共869亿元，排名第三。

中国企业研究院执行院长李锦表示，房地产“黄金十年”已过去，存量时代已来临，房企面临越来越大的竞争压力，面临大调整的格局，不断寻找差异化将成为房企需要思考的命题。随着“房住不炒”理念的施行，虽然央企拿地和融资优势还在，但在去杠杆减负债、国企改革加速的当下，资源整合已是大势所趋，转型创新迫在眉睫，非地产主营业务国企分拆重组将提速。

目前，保利、招商和中海等排名前列梯队企业重组已基本完成，中粮、中交建等地产板块整合蓄势待发。

“市场化调节方式的深入、资源逐步集中于主业的发展方式，是继续看好中国房地产行业的重要理由。”布娜新说，无论是“退房令”还是“逐客令”，都是洗牌。唯有淘汰旧的发展方式，才能避免所有企业一拥而上炒作土地，才能避免无序竞争和成本浪费，才能让优秀的房企“活下去”。

业内人士表示，在去杠杆减负债、国企改革加速的当下，国企地产板块分拆重组将提速，股权转让和合作开发、混改等模式将带来新机遇。

来源：中国房地产报

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