行业透视|房价环比仍涨,二手房价较新房涨幅回落更显著

绵阳楼市发布 2018-11-17 07:10:30
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市场整体转冷,一、二线城市项目普遍去化不力,部分三四线城市已出现低价抢跑。

导 读 

市场整体转冷,一、二线城市项目普遍去化不力,部分三四线城市已出现低价抢跑。

昨日,国家统计局发布2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,在“金九银十”去化不力、市场转冷的趋势下,10月新房和二手房整体企稳,销售价格环比涨势总体收窄,市场逐步回归理性。

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70城房价环比涨1%但涨幅继续收窄至持平,二线城市回落更快

从统计局发布的数据来看,10月70城新建商品住宅价格指数环比上涨1.0%,涨幅与上月持平;在9月份房价环比冲高首次回落之后站稳脚跟,向着稳中有降的目标迈进。但从10月份70城房价指数来看,本月新房价格环比上涨的城市共有66个,数量较9月增加2个,部分城市房价上涨的压力依然十分巨大,以贵阳为例,10月份房价环比涨幅高达4.2%,较上月扩大2.1个百分点;另一方面,以深圳、厦门、温州和三亚为代表的城市房价则有所回落。

根据CRIC系统监测数据看,城市新建住宅商品房成交均价则呈现出更明显的下跌趋势:78个城市有38个城市房价环比下降,比重占到近乎半数。尤其广州、宜兴、厦门、泉州、福州、芜湖等城市环比降幅均在10%以上,市场降温更为明显。

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一线环比涨幅由负转平,二、三线整体保持上行但半数城市涨幅趋缓

一线城市新建商品住宅销售价格环比总体与上月持平,北京、广州各上涨0.2%,上海回升0.1%,深圳下降0.5%,房价已连续两月下行,降至今年年内除2月以外新低。深圳是一线城市中少有房价环比下跌的城市,购房者观望情绪浓厚,新开盘项目整体去化率不足三成,市场降温加剧。据CRIC统计数据,一线城市房价整体呈现结构性上涨。北京、上海、深圳热点板块中高端和性价比较高的项目依然热卖,拉动整体房价回升。

二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月小幅回落0.1个百分点,整体价格上行趋势未改但部分城市上涨节奏已有放缓。共有30个城市房价环比上涨(13个涨幅扩大,17个涨幅回落),贵阳4.2%的较高环比涨幅,石家庄、武汉、哈尔滨环比涨幅都在2%以上;仅厦门较9月下滑0.1%,由于当前购房者入市意愿度低,不少项目开盘均加大优惠力度来压低价格。此外,价格涨势较好的二线城市仍集中分布在中西部和东北地区,表明当前这些区域的市场需求和购买力犹存,房价还存一定上涨压力。

三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅较上月扩大0.2个百分点。33城价格环比上涨,但其中18个城市涨幅回落,襄阳环比涨幅较高也仅2.5%、安庆、秦岛皇、大理、常德紧随其后,郑州、金华涨幅与上月持平,仅温州和三亚两城价格环比下降1.0%。尽管当前市场热度向三四线城市倾斜,量价齐升局面频现且短期内房价还面临着较大的上涨压力,但涨幅开始趋于平缓。

从CRIC统计数据也可见一斑,过半数三四线城市房价仍处在上升通道,但环比涨幅明显收窄,盐城、东营、无锡等涨势较强劲的城市较上月上涨幅度也不超过20%,而如泉州、镇江、淮南等市房价则持续回落且降幅不断加大,可见三四线城市房价也渐有趋冷迹象。

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二手房价较新房涨幅回落更显著,一线全部回落、二三线涨幅均收窄

总体上看,二手房价格较新房涨幅回落更显著,70个大中城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%,较新房价格环比涨幅低0.5个百分点。另外,房价回调的城市数量也在明显增多,其中14个城市房价环比下跌,较上月增长7个;而54个城市环比上涨的城市中,有40个城市的涨幅回落,3个城市持平,11个城市的涨幅扩大,涨幅回落的城市占到七成,总的来看,二手房价格整体上看呈现稳中有降的趋势,深圳比以前城市回调趋势更为显著。而就具体城市而言,厦门环比下跌0.9%,房价回调最为显著。

一线城市在新房市场趋冷下二手住宅价格也全部回落,环比9月下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,销售价格实现连续两月下跌。其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%,在70城中降幅仅次于厦门,源于10月深圳二手房成交量刷新9个月以来新低,成交持续低迷导致量价齐跌。

二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落了0.5个百分点,整体价格走势与新房基本一致。其中兰州和贵阳以1.7%的环比涨幅并列排名前列,6城价格环比下跌,厦门以降幅0.9%领跌全线。三线城市二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅收窄比上月回落了0.3个百分点。安庆(1.9%)、大理(1.8%)、济宁(1.4%)涨幅位居前三,仅泉州、丹东、温州、三亚环比微降。

综上,在当前市场销售已经转冷、成交量下降的情况下,房价环比仍在上涨,一方面主要是“量价”传导尚在变化初期,降价、打折销售并未形成气候,价格还没有体现;另一方面,在近期部分城市成交回落的情况下,一些前期高价盘集中备案,对均价的结构性影响较大,会造成价格仍在上涨的“假象”,而实际上目前市场整体转冷,一、二线城市项目普遍去化不力,部分三四线城市已出现低价抢跑案例。考虑到当前二线和三四线城市购买力已经普遍透支甚至衰竭,调控政策也未见实质转向,年底销售行情难言乐观,成交量极大可能继续下滑甚至可能跌幅加速,在企业业绩面临更大调整压力情况下,不排除项目“以价换量”带来价格的显著回调。

来源:克而瑞研究中心

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