三四线城市房价天花板,已经被逼到触顶了?

“三四线城市安放不了灵魂，一二线城市安放不了躯体。”机会更多、工资更高、节奏更快，有关一二线城市和三四线城市的对比和争论从来就没有断过。

从房价上来说，一二线城市的人羡慕三四线城市的人花更少的钱住更宽敞的房子；而三四线城市的人则羡慕一二线城市房产飙升的价值。

在一二线城市普遍深陷“四限”迷雾之下，三四线城市的地价、房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的上半场。

1三四线城市土拍屡破天花板

资本无利不起早，每一个企图在成都这方土地上拿地、卖房的房企不会不知道，在成都拿地不仅要付出高昂的成本，后期开发的产品能否在被戴上“镣铐”的成都楼市换得一个好价钱仍然是一个未知数。

2018年开年以来，成都的土拍市场就呈现出一副冷热不均的态势，主城、近郊的土地纷纷失宠，陷入强弩之末的窘境。嗅觉灵敏的开发商自然不会坐以待毙，另辟蹊径将目光投向更有空间的三四线城市。

于是，在市场前景暂不明朗之时，房企自然吹响了抢占三、四线城市的号角。

业内人士表示，像万达、绿地、金科、碧桂园、领地等房企的拿地策略早在年初就已经发生了变化，到三四线城市跑马圈地是基于多方面的慎重考虑，并非一时的头脑发热。

而三四线城市频频诞生“地王”，作为旁观者也似乎可以从中看出一丝端倪。

三四线城市土拍市场情况：

攀枝花

5月3日，对于成都楼市来说是一个极其平凡的下午，一则“喜报”赫然在地产人的朋友圈刷屏，金科、领地两家房企在攀枝花2018年的第二场土拍上均有斩获。

位于仁和区的两宗地块被金科分别以7000万元(成交单价134.6万元/亩)、4.3亿元(成交单价163.3万元/亩)拿下;

另外一宗H23号地块则被西昌领悦房地产开发有限公司竞得，成交总价11.7亿元，成交单价417.6万元/亩，刷新攀枝花当前地价，成为新地王。

据悉，目前攀枝花已经吸引了恒大、碧桂园、万达、绿地、高宇、金科、领地等知名房企入驻。

德阳

4月28日，德阳一环路北段附近黄河片区某宗地走上土拍市场，10多家房企参与角逐，最终，该地块被世茂地产所竞得。

该宗地成交楼面价约4916元/平米，溢价率高达140%!楼面价格被再次刷新，德阳新地王诞生!

在德阳历年的土地拍卖中，一块宗地被10多家房企抢夺实属少见，可见该宗地的人气之高。

南充

早在去年11月23日南充西河大桥南侧的一块土地被拍出楼面价达4181元/㎡，刷新了当时的南充地价新高。但是刚刚过去两个多月这一纪录便再次被刷新。

2月1日上午，2018年南充土地市场排名前列拍落锤!5宗共744亩土地吸引了十几家房企及个人参与竞拍。

其中西华路南侧141亩商住用地是本次拍卖会的重头戏，经过几十轮竞价，最终成交总价约10.58亿元，溢价率231%，楼面价5113.6元/平米，刷新了南充地价新高。

绵阳

2017年最后一个工作日，绵阳在城南新区一口气拍了四块地。这四块地经过众多买家的激烈竞争，最终分别被恒大、中梁、领地斩获，这三家房企都属于外来房企!

绵阳城南新区四年时间地价翻了五倍。尽管地价如此高位，但还有许多外企在排队侯地，绵阳一地难求。

内江

2018年2月1日，经过260余轮激烈角逐，邦泰集团斥资6.65亿，摘得东兴旧城片区地块，楼面单价4500元/㎡，成为新地王。

从2017年开始，品牌开发商万达、金科、邦泰、朗诗等已进驻内江，占据销售榜50%以上，地产洗牌格局加剧，大量的高配置产品提升成本，驱动房价上涨。

为什么会这样？

业内人士认为，资本的逐利性决定了其必须 “趋利避害”的属性，四川的房企资本前往三四线城市倾斜不失为一个好的选择。

2天时地利人和，引发房企突围三四线城市

天时：成都调控引发房企突围

2017年3月，成都市12个区开始实施“史上最严限购政策”，户籍与连续24个月的社保成为购房者的较大门槛；

随后，政策进一步加码，开发商不得有捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价；

针对购房者的“限贷”政策同日出台，二套房首付提升至七成，二套房以上停贷；

在政策组合拳的多重打压下，成都的购房需求自然向它的外围及其他三、四线城市外溢。

地利：一地难求市场有利可图

2017年，成都二圈层地价全面进入“万元时代”。但在“限价”时代，成都新房与二手房房价则呈现较大的剪刀差，价格倒挂现象严重。于是，成都楼市早已经是“面粉贵过面包价”。

作为四川的三、四线城市，像绵阳、泸州、攀枝花等城市的优质地块引发众多房企垂涎及争抢也就在情理之中。

以绵阳为例，之前在绵阳站稳脚根的华润、毅德、万达、东原、中国电建等都在其追加投资。同时，还有蓝光、金科、融创等都在排队候地。

人和：城市发展让资本刮目相看

城市的发展由几个重要因素构成：人力资源、区位优势、产业结构、轨道交通、政策扶持、意识形态。但是一个城市发展首先需要人口，人口便是排名前列生产力。

虽然一二线城市信息发达、文化发达、经济发达、就业机会多，社会保障体系相对健全，但是一二线城市同样有空气质量差、物价高及交通拥堵等的诟病。

一二线城市的优越感正在被三、四线强市所赶超。“逃离北上广”几乎每隔一段时间就会被提及，到三四线城市觅得一处“桃花源”正在成为当下青年的一种流行风尚。

3是狂欢还是谢幕前的挣扎？

2017年国内一些知名大型房企的业绩全部刷新历史纪录，碧桂园、万科以及恒大位列前三甲且均突破5000亿大关，增收幅度超过5成。

这主要得益于三四线城市的销售火爆、房价大涨。从去年全国销售面积来看，三四线城市的销售面积创下历史新高，占比提高了近10个百分点。

值得一提的是，除了四川的三四线城市，放眼全国，包括宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等全国三四线城市，土地出让金额在2018年均出现了非常明显的上涨现象。

业内人士认为，“土地市场在调控影响下，有所退烧。但从成交金额看依然高位，预计2018年，全国主要城市的土地市场将继续维持高位。”

对于购房者而言，房企转战三四线城市是资本逐利的驱动，那么对于购房者而言，要不要跟风，搭上三四线城市这趟快车?业内却并不那么乐观。

目前，三四线城市3000-4000元/平米房价的时代早已经成为历史，10000元/平米及以上的房源开始屡见不鲜。以泸州为例，某TOP系项目的房价就远超周边其他品牌房企的售价，有直冲万元的势头。强三线城市的房价也开始让人直呼“想说爱你不容易”。

但2018年的三四线城市的楼市发展状态，业内仍然是平稳发展的判断，随着房企大量涌入，供应量增多，购房者的选择将会宽松起来。

业内同时也指出，这一轮三四线城市地价、房价上涨并非因为三四线城市经济、人口发展推动所至，直接推动三四线城市地价、房价上涨的原因，是多重因素发力导致的结果，购房者是否“上车”还要多加斟酌。