楼市下行,高租金的商住和写字楼能不能投?

搜狐焦点绵阳站 2018-11-07 08:14:19
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楼市下行之后,人们已经很少谈论买房的话题。可是,不买房了,钱往哪里去?

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楼市下行之后,人们已经很少谈论买房的话题。

可是,不买房了,钱往哪里去?

中国人受儒家教育影响,骨子里追求中庸和平稳,所以,大部分的投资者,宁可选择稳定的低收益,也不愿意选择不确定、风险大的高收益。

现阶段,像买房这样大宗又低风险的投资品,短期内确实没有其他任何投资可以取代。

所以,即使在眼下楼市风雨飘摇之际,很多人考虑的并不是把鸡蛋放在其他的篮子里,而是把楼市篮子里的鸡蛋稍微挪一挪,换一个更安全的角落。

比如把三四五线的房子置换到一二线,比如考虑购买海外房产,比如,近期咨询我能否购买商住和写字楼的粉丝逐渐增多了。

为什么有些人重新开始关注商住和写字楼了?

原因很简单,楼市火爆上行期,住宅价格一路翻着跟斗上涨,商住和写字楼却增幅缓慢或干脆按兵不动,许多买了商住或写字楼的错失了几百万,悔青了肠子。

可是,楼市下行,住宅不涨甚至下跌,持有住宅就变成了一桩不太划算的买卖,但如果租金可观,长期自持也能安心。

可是国内房产,尤其是一二线房产的租售比,大家都懂的,靠租金回收一套房子需要50-100年,最高可达120年,而且租金的上涨是有天花板的。这个时候,商住和写字楼的价值就凸显出来了。

商住租售比为3-4个点,写字楼租售比为5-6甚至7-8个点,十多年即可收回成本,剩下的年限全是利润,而且租金还是在不断上涨的。

目前的楼市,即使不下跌,如果持续三到五年不涨,那么持有高回报的商住和纯写,比起持有低收益的住宅,就显然更有帐面优势了。

如果肉吃不上了,能喝上汤也算是一个不错的选择。

所以,对一部分投资者的心理变化,跃跃欲试要投商住和纯写,我表示十分理解。

那么,商住和写字楼到底能不能买呢?

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我们先从商住写字楼与住宅的区别说起。

先说住宅和写字楼,虽然长的有点类似,但一个用来居住,一个用来办公,在建造模式和使用人群上完全不同。

住宅和写字楼,长相貌似堂兄弟,但在十多年的价格走势上,却走出了天上地下两个行情。

以北京为例,2002-2017年,地球人都知道,住宅走出的是一条大幅上升的曲线,中间几乎没有任何反复与波动,房价一路上行了大约15倍。

而写字楼则不同,我们来看全联地产协会提供的调研数据。

自2002年以来,写字楼的售价与租金就一直呈现波动起伏的态势。

从2002-2009年,长达八年的时间,写字楼的价格和租金一直在横盘震荡,虽然从2009到2013年,走出了一个大幅的上升曲线,但从2014年开始,又开始震荡甚至下行。

总体来看,15年来,写字楼的价格上涨了大约三到四倍。

也就是说,十五年前,购买同等价格写字楼和住宅的人,大概被拉开了接近五倍的身家。

购买写字楼虽然获得了更多的租金回报,但从总体的资产升值方面,却是远远跑输了大势。

多年前重仓写字楼的投资客,估计个个都有一本血泪史。

地产商方面,以潘石屹为例,做为第一代地产商人的成功代表,潘石屹2004、2005年达到了人生和事业的巅峰,其后便一直在走下坡路。

潘石屹旗下的SOHO中国越做越小,2017年SOHO中国的营收只有19亿元人民币,其中租金收益达到16.69亿元,和恒大、万科、碧桂园这些动辄数千亿的营收比起来,可谓天地之别。

起点很高的潘石屹为何离大佬的牌桌越来越远,根本原因,因为潘石屹钟情商业地产,多年来把赌注全部押在了商业地产之上。

购买写字楼和住宅,看起来相似,结果为什么差异这么大?

第一,中国人有很重的家园情结,只有住宅才能承载这种情结。

同时中国的房产和结婚、户籍、子女入学等捆绑在一起,更加重了它的价值,所以住宅的价格可以脱离租售比,直抵云霄。写字楼则完全承载不了这些价值,所以写字楼的价格只能和租金捆绑。

第二,近十多年来,中国的写字楼建设数量是远高于市场需求量的,一直呈过剩状态。

以北京为例,自2002年到2009年,写字楼供应量都大大高于市场吸纳量,严重供大于求,由此对应,造成了02-09年写字楼租金多年不涨的情况。

虽然09年以后写字楼供应量开始下降,但自14年起供应量又开始持续上升,导致近两年写字楼租金上涨又开始放缓。

截止2017年12月,北京写字楼平均售价34660元,与2016年同比上涨14.8%;平均租金325元/平米/月,与2016年同比上涨5.5%;平均空置率12.4%,与2016年同比上升8.8%。

空置率居高不下,租金和价格又上涨缓慢,投资写字楼看起来确实不是很美。

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再来说商住。

商住则是界于住宅与写字楼之间的一个怪胎,美其名曰可商可住,实际上则是两头不靠。

论居住,商住房无小区,物业费高,格局偏办公风格,大部分没有厨房,不通天燃气,商水商电费用高,居住体验十分不佳,租住价格又高于住宅,所以鲜有租商住房自住的。

论办公,商住房又独门独户,比不上写字楼办公间的开放性。室内自带卫生间,有的还有开放式厨房,都显得不伦不类。

比较重视形象的企业少有租用商住房办公的,多为小企业或节省成本的公司。因此,商住办公的租金始终上不去,租售比多为3-4个点,有的甚至更低。

去年317之前,住宅疯涨加限购,商住因为长的像住宅又不限购,也鱼目混珠,被带起了一波迅猛的行情。

比如通州区的东亚尚品台湖,售价从三万多短期飙涨到五万多,仍然供不应求;再比如北京像素的二手房,短短半年从四万涨到六万出头。

当然,后面发生的事情,大家都知道了,从哪里爬起来的还要跌回到哪里去。

商住的价格走势又和写字楼有所不同,多年来商住涨幅略高于写字楼,却又远远低于住宅。

那么,回归到最初的问题,现阶段能投资商住和写字楼吗?

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在我看来,不能用静止的观点看问题,投资商住和写字楼的,过去十几年确实吃了大亏,但是,过去的经验不能去套用未来。

当前经济形势严峻程度远超以前,楼市疯狂大涨之后已到达阶段性顶部,想复制以前印钞和放松调控来重新刺激楼市雄起的老路,已经很难走通。

而且,我们看到,政府是下了决心要用长效机制来制服楼市这匹野马,小火慢炖,长期调理的方式如果奏效,楼市是有可能保持数年平稳的。

楼市稳定是好事,但对投资客来说却是噩梦,因为投资客要做的就是从商品的价格震荡中寻找赢利机会。震荡幅度越大,赢利空间就会越高。

所以楼市稳了,收益高回报稳定的写字楼又会重现价值,一年6-7个点的稳定收益率,如果经济向好,再加上每年的租金和房价涨幅,对于现阶段机会不大的投资市场来说,也不失为一个优质选项。

但需要提醒的是,写字楼有空置期,有高额的物业费,此外写字楼出租的中介费一般由甲方支付,常规是一个月的租金,这些都要算到损耗中去,不要被7-8个点的表面收益率迷惑,实际到手的收益是要打折扣的。

其次,购买写字楼要选准位置,选到绩优股和成长股。

以北京为例,传统的国贸、金融街、中关村等商圈仍然租金不低,但已经不像以前那样一房难求,部分写字楼空置率并不低。

后来崛起的望京、上地等商圈大大分流了高端企业和人群,而目前新建的通州运河CBD商圈,正在发力的丽泽商圈,包括未来的雄安新区,都会对北京商圈格局的重新划分产生影响,崛起商圈的写字楼租金持续走高,衰落商圈的租金持续走低,都是必然会发生的。

此外,从长线角度来看,写字楼的总收益率还是跑不赢优质住宅的,所以,对于写字楼我建议采用分散性投资和阶段性投资。

至于商住,我的观点很明确。

1、住宅是用来自住和升值的,写字楼是用于赚取租金的,两者定位都很清晰,而商住这种定位想两头讨巧,结果两头不靠的时代性产物,以后是要被淘汰的,不要去碰;

2、如果一定要买,也要买类住宅的商住。

就是住宅式格局,天燃气入户,甚至民水民电的商住,除了使用年限是五十年,不能落户之外,其他和普通住宅几乎没有差别。这种商住如果价格不高,用来自住过渡还是可行的,即使不自住,在升值方面也会优于类办公商住。

来源:米宅北京

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